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《住房市场与其主要影响因素综合协调发展研究》
类别:院属重点课题 │ 作者: │ 来源:中国社会科学院城市发展与环境研究所 │ 时间:2015-03-30 |

  李景国

  (中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室原主任、研究员)

  本课题主持人李景国,为2011年度院重大课题,结项验收评审结果为优秀。

  1998年房地产市场化改革以来,全国房价前期平稳后期快速上涨,房价的快速上涨引发了诸多社会矛盾,受到社会各界广泛关注。人们更担忧的是房价快速上涨导致房地产市场形成泡沫,一旦泡沫破裂危及国民经济。中央先后出台了一系列政策、采取了一系列措施,力促房地产市场健康稳定发展。什么样的市场才是健康的市场?我们认为,房地产市场的发展与各种经济、社会因素血肉相连,其发展必须与这些因素的发展、变化相协调,这是房地产市场健康发展的基础,也是我们对此进行研究的原因。

  协调被认为是复合系统内部要素以及复合系统与外部之间形成的和谐架构与和谐互动,相互之间具有良性的相互关系。国内学界对于系统间协调性的研究,主要集中在人口、经济、空间与环境之间协调关系的研究,对房地产市场与其主要影响因素的协调发展研究尚不多见。

  本研究围绕房地产市场、住房市场与其主要影响因素协调发展这一主线展开,设计了8个方面进行探讨:房地产市场与经济协调发展研究、住房市场与土地市场协调发展研究、住房市场与居民收入协调关系研究、住房市场与城市化协调发展研究、房地产金融支持体系协调发展研究、房地产市场与住房保障协调发展研究、住房市场与其主要影响因素综合协调发展研究、住房市场风险预警系统研究。

  本研究探索性的建立了数学模型、指标体系等进行量化研究。利用VAR分析工具对房地产市场与宏观经济因素之间的互动关系进行了实证研究,选择房地产投资和房屋销售价格的季度指标作为房地产市场变量,选择了被房地产影响的宏观经济变量和影响房地产市场的外生宏观经济变量,分别针对房地产变量与被影响的宏观经济变量之间、外生宏观经济变量与房地产变量之间进行了Grange因果检验和协整检验,分析了各被影响变量的脉冲效应,并针对具有协整关系的宏观经济变量与房地产变量进行了VEC误差修正模型计量考察;

  在住房市场与居民收入协调研究中,除采用人们常用的房价收入比进行研究外,还在构建指标体系的基础上建立了协调度模型进行分析,将住房市场与收入的协调度分为六大类型,并对35个大中城市住房市场与居民收入协调状况进行了分析;在住房市场与城镇化的互动协调关系研究中,建立个城镇化指标与住房市场指标之间的两两VAR对象,在各VAR对象中实施滞后阶长检验,构建了住房市场与城镇化协调的测度模型,分析了城镇住房市场与城镇化的协调度、农村住房市场与城镇化协调度,提出了协调度的类型。在住房市场与土地市场协调发展分析中,选取了土地市场与住房市场指标的基础上,采用耦合协调度模型对全国和主要城市的住房市场与土地市场协调互动关系进行了研究;在房地产金融支持体系的协调发展机制研究中,根据数据的可得性,采用特征价格(Hedonic)模型法(又称价格法和效用估价法),分析金融机构对房地产支持过度与否的问题;在房地产市场与住房保障协调发展研究中,对保障性住房需求量进行了估算,建立了保障性住房系统协调模型并进行分析,从制度机制、保障房占住房比重、房价收入比、土地供给量等角度考察了房地产市场与住房保障协调性,分别进行了基于房价收入比的协调情景分析、基于保障房需求层次和供给方式的协调情景分析,以及基于土地供给的协调情景分析;鉴于各种因素对房地产市场的影响同时存在,而且各种因素之间也有交叉影响,该研究对房地产市场与其主要影响因素的综合协调进行了探讨。根据影子价格理论, 估算住房的理论价格,根据市场交易价格和“理论价格”及其变化的一致性、协调则研究综合协调度。研究方法之一是构建城市住房价格协调指数,方法之二是建立城市住房价格协调度面板数据模型,用不同的方法研究住房市场与其主要影响因素之间的综合协调程度。房地产调控政策或措施应超前于市场变化才可达到想要达到的政策目标,但是,事实上近几年政府采取的政策大多数都同步或者滞后于房地产市场的变化,政策效果大大消弱,无法超前采取政策或许会有诸多原因,其中最关键的原因在于我们不能完全有效的预测房地产市场的变化,尤其是价格的变化。构建符合中国房地产市场情况的预警系统(Early Warning System,EWS),以提高房地产政策的超前性和效果,就可以预防市场的大起大落。为此,该研究基于信号分析法和Probit模型构建了中国住房市场风险预警系统。