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社科院研究员李景国:限购扩容房价下行压力加大
类别:媒体报道 │ 作者:陆征 │ 来源:河北青年报 │ 时间:2012-07-25 |

  二三线城市限购扩容在即,将对房地产市场产生哪些影响,影响房价的因素都有哪些?保障房建设如火如荼,问题也频出,产生这些问题的原因有哪些?目前国内许多一线城市,一二手商品住宅房价倒挂愈演愈烈。出现这种现象正常吗?今天我们就听听中国社科院李景国教授对这些热点问题的独到见解。

  

  人物简介

  李景国,中国社会科学院城市发展与环境研究中心,研究员,博导。主要研究领域:区域与城镇规划,土地与房地产。

  关键词 限购扩容

  楼市成交或继续萎缩

  经典语录

  限购最直接的影响就是导致房地产销售量的减少。

  记者:浙江省台州市日前发布了《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》,将对商品住房实施限购,掀起了二三线城市限购扩容的浪潮。此次限购扩容对房地产市场将产生哪些影响?

  李景国:限购最直接的影响就是导致房地产销售量的减少。此前曾有测算,如果以销售量来说,没有限购城市的交易量占全国房地产市场总销量的60%,限购城市的成交量占全国总成交量的40%。限购扩容后,房地产市场的成交量将会进一步萎缩。

  记者:在限购扩容的情况下,对房价造成影响的因素发生变化了吗?

  李景国:房价的变化受两大类因素的影响。一大类是促使房价上涨的因素,一大类是迫使房价下降的因素。

  在限购扩容和当前经济环境等影响下,我想有三个因素是推动房价上涨的因素。首先是负利率。有经济学家测算,今年第三季度和第四季度,CPI将出现缓慢下行,但是整年低于4%的可能性几乎没有。负利率在短期内还很难改观。在投资渠道狭窄、负利率持续的情况下,社会闲置资本为保值甚至增值仍有投资房地产市场的冲动,一些社会闲置资本向非限购城市转移,非限购城市房价持续上涨即是明证。眼下一些居民认为,投资房地产还是资产保值、增值的首选。

  第二个因素是地方政府。不可否认目前我国的地方财政对于房地产依赖程度较高,一个是土地收益,一个是房地产的税费。保障房建设需要地方政府融资,水利设施建设、市政建设、城市的其他基础设施建设、经济转型升级等都需要财力支撑。而土地出让金则是财政收入的重要来源,房地产市场成交萎缩自然会影响土地市场,影响土地收入。政府会感到建设发展的资金压力。

  此外,之前一些城市的限购措施对社会造成的预期其实也隐含了助推房价上涨的一面。一些城市都出台的限购令规定了实施限购的截止日期,有的明确规定截止到2011年底。这就给了大家一个认知:限购政策是很短期的措施。一旦限购政策终止,市场很有可能像2009年后半年一样,出现令人措手不及的大幅反弹。

  融资压力助推房价下行

  经典语录

  如果资金链紧张达到一定临界点,就会影响开发商对商品房的定价。

  记者:那么又是哪些因素会导致房价下降呢?

  李景国:迫使房价下行的因素也主要有三个方面。一方面是限购及其扩容,成交量下降,开发商回笼资金就会减少。资金紧张就会对开发商进一步开发、经营产生影响。如果资金链紧张达到一定临界点,就会影响开发商对商品房的定价。

  影响房价下降的同样还有社会预期。国家增加限购城市的数量传达了一个明确信号,年底不会取消限购令,这就产生了一个不同的社会认知,调控不会放松,进一步构成房价下行的压力。

  此外,2009年市场大幅反转导致很多开发商对市场看好,大量拿地、开发,现在这些产品开始进入市场,市场的供给量加大。如果出现供大于求的局面,价格就有下行的可能。

  在限购扩容的状况下,房价下行的压力正在增大。

  关键词 保障房

  供需不匹配造成空置

  经典语录

  不管空置的具体原因是什么,最核心的原因就是供给和需求不匹配。

  记者:在今年年初,保障性住房建设任务被分配到市、区一级政府后,各区域新开工的项目也越来越多,不过问题也随之产生。日前就有报道称佛山保障房被空置的现象严重,这种现象在广州也普遍存在。请问这种状况产生的原因有哪些?

  李景国:我对佛山的情况不是特别了解,不同地区经济社会发展水平不同,保障性住房类型又多样,产生空置的原因会不一样。但是不管空置的具体原因是什么,我认为,最核心的原因就是供给和需求不匹配。

  比如,首先是数量上的不匹配。在我国一些发达地区,如果分配的保障房的建设任务比较多,当地具有户籍的家庭没有房子的如果没有那么多,就会导致空置。但是在我看来,目前这种情况应该会很少见。个别非常富裕的城镇可能有,但是不会大面积出现。

  又比如,户籍限制后造成的供求的不匹配。有些城市申请保障房不受户籍限制了,但是大部分城市申请保障房都会受到户籍的限制,尤其是两限房和经适房。收入条件符合的,但是户籍不符合也不能买房子,房子盖得多也会造成保障房的空置。

  再有一种情况是,配套设施和需求不匹配。现在有些经适房、两限房位置偏僻,商店、医院,电力、道路等基础配套设施较差。保障房的对象一般经济能力较差,负担不了太大的生活成本,上班不方便,生活不方便就会使他们放弃购房。

  保障房要搞好规划

  经典语录

  保障性住房关注度高,事关社会和谐稳定,应该搞好规划。

  记者:我国在保障房建设中该注意什么?

  李景国:搞保障房建设首先必须要认真调查。我们在调研时,有的城市谈到,现在很难调查准确哪些人需要保障房。因此出现不该住的住进去了,该住进去的反而没有房子。对于这种情况,具体负责的基层部门需要认真摸底。

  社会已经发生了很大的转型,社会的组织、管理结构发生了很大变化。因此保障房既要建设好又要分配好又要管理好,必须要认真调查摸清底数,并且跟踪动态管理。

  其次,保障性住房关注度高,影响社会的和谐、稳定,必须要搞好规划。保障性住房要有短期的、中期的、长期的规划。到底有多少户需要保障房,有多少家庭需要买两限房,有多少家庭需要买经适房,多少家庭需要廉租房