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农民工市民化去库存 需建立长期有效机制
类别:媒体报道 │ 作者:陈家运 │ 来源:中国产经新闻 │ 时间:2016-03-09 |

  据《中国证券报》独家刊发国家信息中心宏观经济形势课题组关于“三去一降一补”的系列报告文章,对于社会普遍关注的房地产去库存,报告提出,农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。

  “这句话对于三四线城市来说无疑是正确的。”国家信息中心经济预测部副研究员邹士年在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,因为三四线城市由于流动人口有限,整个辖区内的人口甚至是净流出的,所以购房需求主要依赖市县下辖农村的农民市民化。

  中国社科院城市与环境研究所副研究员、房地产经济专家李恩平也告诉记者,农民工市民化是消化住宅库存的关键和核心。

  其实,在2015年中央经济工作会议中就提出,化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。

  同时,要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

  上述报告提出,假设农民工市民化进程加快,原住租赁住房和单位宿舍的农民工逐步实现自购房并落户,如果每年将自购房比例提高5个百分点,则有841万农民工实现在城镇购房。按照两个农民工组成一个家庭并育有一个孩子,以及农民工人均居住面积30平方米计算,将新增3.78亿平方米左右的住房需求。假设新房交易占70%的比例,则有2.65亿平方米的新房需求,相当于2015年住宅销售面积(11.24亿平方米)的23.6%,潜力巨大。

  而在李恩平看来,从农民工市民化消化住宅库存来说,虽然现在农民工市民化与去库存相结合,但是我们的目的应该放在推进农民工市民化上。

  他表示,在推进农民工市民化的过程中也应注意存在的问题,比如,从区域来说,不能一刀切,农民工集聚的地方比较适合推行,而那些农村福利的城镇是不合适的。

  邹士年也指出,农民工的市民化首先应深化以户籍制度为核心的一系列歧视性制度改革,尤其是社会保障制度和教育制度的均等化;其次要加强农民工权益的保护,在用工条件和工资待遇上要做到真正市民化;再次要加强对农民工的教育与培训,帮助农民工更快更好地融入城市生活。

  同时,李恩平认为,现在农民工购买城镇住房,价格是最关键的问题。

  他提醒到,一些城市的房价在地方政府、房地产开发商以及投机性购房等推动下,相对城镇居住使用的价值来说是存在一定的价格“泡沫”,农民工市民化去库存的方向是正确的,但是不能把前期出现的价格泡沫转嫁给农民工身上,这是我们需要注意的问题。

  “对库存严重的三四线城市,实现农民工市民化来去库存估计不是简单的市民化和简单的房地产宽松政策就能取得理想效果。”邹士年表示,因为一部分农民工面对高房价支付能力有限,即使愿意重回三四线购买也会考虑到就业和将来的养老问题。

  所以,邹士年认为,地方政府想消化住宅库存的关键是发展地方经济和提供均等化的社会保障。而对于一部分支付能力有限的农民工如何发挥土地使用权流转变现或城乡一体化的住房公积金制度,帮助其实现购房愿望。

  报告建议,按照“谁投资谁负责”的市场经济原则,建立由房地产开发商、政府、购房者共同承担“库存消化成本”的分担机制,加快深化户籍和住房制度改革,强化消费和供给端引导,扩大有效需求,分流转化部分供给。加强土地供应管控,引导降低商品住房价格,用好用足住房公积金,加快住房保障方式转变,推动发展住房租赁市场,推动房地产企业转型升级,强化房地产市场监管。