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《中国房地产发展报告No.10(2013)》
类别:皮书系列 │ 作者: │ 来源:中国社会科学院城市发展与环境研究所 │ 时间:2015-04-02 |

 《中国房地产发展报告No.10》由魏后凯、李景国主编,尚教蔚、李恩平、李庆副主编,全书37.5万字,由社会科学文献出版社2013年4月出版发行。本书秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则,追踪我国房地产市场最新资讯,深度分析,剖析因果,谋划对策,展望未来。全书分为房地产发展总报告和专题报告两部分,总报告侧重于分析2012年和展望2013年房地产业和房地产市场的总体发展,专题报告重点研究了房地产的主要次级市场发展和热点问题。

  2012年,欧债危机蔓延,发达经济体经济低迷、增长乏力,新兴经济体经济增速回落,国内经济上半年增速放缓,下行压力加大。面对国内外复杂经济形势的挑战,党中央、国务院对房地产市场坚持继续严格调控不放松,实施差别化信贷政策,抑制投资投机需求与支持自住需求两手抓,严厉调控的主要目标基本实现。同时,强调落实保障性住房的资金,并加大保障性住房管理和分配的透明度。综观2012年全国层面和地方层面出台的房地产政策,就政策目标而言,房价调控和保障性住房建设是政策的两大重点;就政策类型而言,需求管制是控制房价的主要手段,财政政策是住房保障的关键;就政策效果而言,鼓励自住性住房需求的政策效果显著,保障性住房建设目标提前完成,房价过快上涨的趋势得到遏制。

  从全国范围看,2012年房价增速基本得到控制,全国商品房均价增速略高于2011年。2012年全国商品房销售均价为5791元/平方米,同比增长8.1%,比2011年增加1.2个百分点。其中,住宅与商业营业用房的均价上升较快,办公楼的均价略有下降。住宅成交均价为5430元/平方米,同比增长8.8%;商业营业用房成交均价为8488元/平方米,同比上升6.28%;办公楼成交均价为12327元/平方米,同比下降0.17%。受2011年严厉调控政策的影响,2012年全国房地产市场开局较为低迷,商品房成交量大幅下滑。自2012年年中开始,由于原有调控政策实施已久,同时暂无新的调控政策出台等原因,房地产市场开始回暖,商品房成交量开始上升,全年实现缓慢增长。2012年全国商品房销售面积达11.13亿平方米,同比增长1.8%,增速比2011年回落2.6个百分点。其中,住宅成交量平稳上升,办公楼成交量大幅上涨,商业营业用房销售面积大幅减少。住宅销售面积为9.85亿平方米,占商品房成交总量的88.5%,成交量同比增长2.0%;办公楼销售面积达2253.65万平方米,同比增长12.4%;商业营业用房销售面积为7759.28万平方米,同比减少1.4%。同时,受调控影响,房地产开发投资增速明显下降,房地产开发资金增速下降,商品房竣工面积增速和土地购置面积大幅下降,新开工面积呈负增长,商品房与住宅全年成交量增长缓慢。

  从不同区域来看,东、中、西部地区房地产市场的区域差异明显。成交价格方面,东部地区的房价高于中西部地区,而西部地区的房价增速高于中东部地区。2012年,东部地区商品房销售均价为7217元/平方米,中部商品房销售均价为4320元/平方米,西部地区商品房销售均价为4661元/平方米;而2012年西部地区商品房销售均价较2011年同比增长9.5%,中部地区商品房销售均价同比增长6.3%,东部地区商品房销售均价同比增长6.7%。成交量方面,商品房成交量东部地区增速上升,中部地区增速下降,西部地区呈负增长态势。东部地区2012年商品房销售面积为5.3亿平方米,同比增长5.7%;中部地区商品房销售面积为3.0亿平方米,同比增长2.0%;西部地区商品房销售面积为2.8亿平方米,同比下降5.3%。东部地区的房地产投资增速低于中部和西部地区。同时,东部地区的土地购置面积下降幅度也最大,而中部和西部地区的下降幅度较小。西部地区的房屋竣工面积增速远高于中部和东部地区。东部地区的房屋新开工总面积和住宅新开工面积下降的幅度较大,中部和西部地区的下降幅度较小。

  从35个大中城市看,2012年商品房均价增速、投资增速与全国特点一致。商品房均价最高的城市为深圳、增速则西宁居首,房地产开发和住宅投资增速贵阳均为第一、南宁和北京最低且为负增长。商品房销售面积增速比2011年有较大幅度提高,太原最高,西宁最低。商品房、住宅竣工面积增速减缓,二者增速海口最高。购置土地面积为负增长并延续下降态势,杭州、宁波下降幅度达到70%及以上。新开工面积呈现负增长,西宁增速最高、海口最低。

  2012年中国房地产市场存在的突出问题,主要包括以下几方面:部分城市的住房价格继续上涨压力较大;自住性购房存在过早、过大现象;保障性住房的融资、分配、管理问题突出;“开发、流转重,保有轻”的税费结构抑制交易而助长多套持有;房地产经纪行业经营不规范等。

  展望2013年,中国经济有望逐步回稳复苏,国家经济政策将遵循党的十八大精神向促进城镇化、改善民生倾斜,房地产政策及调控也将围绕这一主题展开。由于供需总量和结构矛盾积累多年,房地产市场利益分化将加剧,部分城市房价上涨压力依然较大,部分城市则存在一定的房地产泡沫化风险,调控难度进一步增大。2013年房地产市场走势将取决于具体政策措施选择和执行力度,城市间房产市场分化将加剧:大都市区可能迎来较高的房价增长,多数中小城市房价走势可能相对平稳,少数甚至可能有所回调。

  (摘编:董昕,中国社会科学院城市发展与环境研究所助理研究员)