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《中国房地产发展报告No.11(2014)》
类别:皮书系列 │ 作者: │ 来源:中国社会科学院城市发展与环境研究所 │ 时间:2015-04-02 |

  《中国房地产发展报告No.11》由魏后凯、李景国主编,尚教蔚、李恩平、李庆副主编,全书33.8万字,由社会科学文献出版社2014年5月出版发行。本书秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则,追踪我国房地产市场最新资讯,深度分析,剖析因果,谋划对策,展望未来。全书分为房地产发展总报告和专题报告两部分,总报告侧重于分析2013年和展望2014年房地产业和房地产市场的总体发展,专题报告重点研究了房地产的主要次级市场发展和热点问题。

  2013年,世界经济处于危机后的恢复期,欧洲经济基本走出衰退,总体上国际经济趋于稳定。2013年是我国全面贯彻十八大精神以及加快发展方式转变的关键之年,国内经济继续呈现平稳增长态势,经济增速逐步放缓。延续了十年的国家以高频率出台房地产政策以及国家层面不断深化的房地产调控发生了一定改变。2013年,除2月份出台的“国五条”及相关细则外,其他时间均未从国家层面再出台更加严厉的房地产调控政策。2013年中期以来,国家调控政策已经开始朝向差异化、多元化方向迈进,10月中共中央总书记习近平在主持加快推进住房保障体系和供应体系建设第十次集体学习时强调:“从我国国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”这为房地产调控思路与方向转变奠定了基础。党的十八届三中全会、中央城镇化工作会议以及中央经济工作会议都强调要发挥市场的决定性作用,从而为建立健全促进房地产市场稳定健康发展的长效机制提供了理论依据。尽管十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》没有明确提及房地产业,但为房地产业长期健康发展指明了方向。可见,国家层面的房地产政策更加关注房地产市场稳定健康发展的长效机制和“保基本”。

  从全国范围看,2013年房地产市场各主要指标增速有涨有缓。2013年的全国商品房成交价为6237元/平方米,同比增长7.7%,增速略低于2012年,但仍保持着较快的上涨。其中,2013年住宅成交价为5850元/平方米,同比增长7.7%;办公楼成交价为12997元/平方米,同比增长5.6%;商业营业用房成交价为9777元/平方米,同比增长8.4%。同时,商品房成交量也大幅增加,2013年全国商品房销售面积为130551万平方米,同比增长17.3%,比2012年高15.5个百分点,创2010年以来新高。其中,住宅销售面积增速略高于商品房销售面积增速,办公楼销售面积增速高出商品房销售面积增速10.6个百分点,而商业营业用房增速低于商品房增速8.2个百分点。销售旺盛导致房地产开发资金增速大幅上升,投资增速全年基本保持在20%左右,土地购置面积与新开工面积增速由负转正。房屋竣工面积缓慢增长,创下1998年以来最低。

  从不同区域来看,东、中、西部地区房地产市场的区域差异明显。成交价格方面,东部地区的商品房成交价仍维持高位,远远高于中、西部,而中部地区的价格涨幅则高于东、西部。2013年东部地区商品房成交价为7771元/平方米,分别高出中、西部地区3075元/平方米、2886元/平方米;东、中、西部地区商品房成交价同比增长分别为7.7%、8.7%、4.8%。成交量方面,东部地区的商品房销售面积及其增速均高于中、西部。2013年东、中、西部地区商品房销售面积分别为63476万平方米、35191万平方米、31883万平方米,同比增长分别为19.3%、16.8%、14.1%。房地产投融资方面,2013年东部地区房地产开发投资占全国比重为55.8%,但中、西部地区投资增速高于东部;房地产开发资金主要集中在东部地区,增速高于中、西部地区。此外,2013年东部地区的土地购置面积、土地成交价款及同比增长均高于中、西部地区。2013年东部地区各类新开工面积均占较大比重,中西部地区增速高于东部地区;竣工面积东部地区占比较高,中部地区增速高于东、西部。

  从35个大中城市看,2013年的商品房成交价、商品房销售面积、土地购置面积、房屋新开工面积增速均表现为提升态势,但增幅有所不同。商品房成交价增速高于2012年,并且高于全国的同期增速;商品房销售面积增速低于全国,但住宅销售面积增速高于全国并大幅增长;土地购置面积和房屋新开工面积增速与全国趋势一致,但高于全国同期增速。房屋竣工面积增速不仅低于全国而且为负增长;房地产开发投资增速略有下降,住宅投资增速有所上升,但均低于全国同期增速。

  2013年中国房地产市场存在的问题,既包括本年度的突出问题,也包括长期以来一直存在的问题。主要包括以下几方面:土地价格上涨过快,加剧房价上涨压力,增加金融系统风险;二手房的交易成本过高,不利于市场结构的合理调整;农业转移人口住房需求的异地释放,造成土地及住房资源的浪费;房地产市场进一步分化,部分中小城市的房地产市场风险加大;缺乏房地产市场稳定健康发展的长效机制等。

  展望2014年,宏观经济仍将保持平稳增长,国家经济政策将进一步向居住城镇化、改善民生倾斜,房地产政策及调控也将围绕这一主题展开。2014年房地产市场走势将取决于政策实施与选择,房产交易将稳中有增,房价可能保持小幅增长,具体涨幅取决于调控政策的力度。各城市之间、地区之间市场分化加剧,分城施策、分类施策趋势明显,调控政策差异化和多元化将成为常态。预计外来就业人口占比较高的大都市房产特别是住房市场量价齐升,而大多数普通城市房产成交量和价格将保持相对平稳态势。一些缺乏产业支撑且前期片面造城的城镇,房产供过于求的泡沫化风险将大大增强,鬼城、死城数量也将会在一定程度上增加。

  (摘编:董昕,中国社会科学院城市发展与环境研究所助理研究员)