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潘家华出席2011年《房地产蓝皮书》发布会
作者: │ 来源:中国社会科学院城市发展与环境研究所 │ 时间:2011-05-09

    中国社会科学院定于2011年5月5日(星期四)14:00,在中国社会科学院学术报告厅,由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合举办“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”,并发布《中国房地产发展报告No.8》。

 

 

论坛记实如下:

 

谢寿光:

    尊敬的李扬副院长,各位领导、各位专家,新闻界的朋友们,女士们、先生们,大家下午好。

 

 

    由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会现在开始,出席今天会议的专家和领导有:中国社会科学院副院长李扬教授;中国投资协会会长、国家发展和改革研究会投资研究所原所长张汉亚教授;住房和城乡建设部政策研究中心王珏林副主任;中国社会科学院城市发展与环境研究所潘家华所长;国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松研究员;商务部国际贸易经济合作研究院梅新育研究员;中国社会科学院财政与贸易经济研究所研究室倪鹏飞主任;中国社会科学院金融研究所金融市场研究室尹中立副主任;中国社会科学院城市发展与环境研究所张新平书记;中国社会科学院城市发展与环境研究所土地与房地产室主任李景国研究员。

 

谢寿光:

    房地产是当下中国社会的一个热门话题,从今天媒体出席的程度也可以看到,这个时候最需要的更多的是理性的声音和对房地产市场以及房价进行科学分析,中国社会科学院对房地产的研究有好几支队伍,其中城市所这支队伍是最早以蓝皮书的方式发布年度性研究报告,现在这个时候,信息量巨大,但是专家在这个问题上的研究成果对于理性的引导中国房地产业的发展以及解决今天国人的住房需求,应当说具有重要的参考价值。

 

谢寿光:

    一年一度的《房地产蓝皮书》发布会,都会在媒体中引起巨大的反响,同时一些研究的观点和对房地产市场的走势以及房价的判断也会引起巨大的争议,今年这部最新的《房地产蓝皮书》是我们城市所的专家、研究团队经过长期连续性的观察、判断所得出的结果,它作为蓝皮书里面重要的一部,这个成果和今天出席会议的专家以及媒体的分享。

 

    首先有请中国社会科学院李扬副院长讲话,大家欢迎。

 

李扬:

    尊敬的各位来宾,各位媒体的朋友们,女士们、先生们下午好。非常高兴能参加由我们院城市发展与环境研究所主持,由我们社会科学文献出版社出版的《房地产蓝皮书》新闻发布会。正如刚刚谢社长所说,房地产问题是当今中国几大热点的问题之一,之所以长久被人们所热议,确实因为它非常复杂,复杂在影响因素非常多,同时面非常广,还有一个复杂是影响的时间非常长,所以对这个问题需要有多方面的研究,这样的研究成果问世应该是非常值得欢迎的。

 

 

李扬:

    这么复杂的问题,今天的致词里面不可能说很多,可能有一些朋友知道,我本人在中国是最早研究房地产市场的研究人员之一,在90年代初期就开始研究,我还出过一本书,对于我国房地产的制度的演化有一些了解。正因为了解,最近这几年来,我在公开场合,特别是面对媒体的时候很少说。有一次在中央电视台说到宏观经济的时候,主持人一定要让我说一说房地产,我只说了一句话,我说这个市场已经变得非常无聊,所谓无聊就是大家各执一端,并且都是依据不可靠的数据在说,有时候是道听途说的一些数据在说。所以要解决我国房地产的问题,要使得中国的房地产市场长期健康持续的发展,在我自己看要做的是大量的基础性的工作。有几个前提性的问题需要再做一些比较透彻的分析,而且要获得共识。

 

李扬:

    第一,对于中国目前房地产市场的状况要有一个科学的基本判断。现在媒体给人的一种感觉就是这个市场已经坏得不得了了,充满了陷阱、充满了欺诈、充满了对于低收入者、对于工薪阶级的不公平,充满了不光彩、不能够安定民心的事情。但是我们应该看到,就是这样的房地产市场,使得中国人均居住面积从改革之前,我印象是人均3.7平米,到今天人均三十几平米,从改革之前,除了农村人有自己的房子,城里人基本没有自己的房子,当然这个数据没有很好的调查研究,只是听一些媒体传,中国“自有房率”达到百分之八十几,也没有那么多,但是有相当一部分人拥有自己的住房,这个成绩无论如何都不能否定。现在有一种取向,否定这几年以市场化为基本取向的房地产市场的改革希望回归国家、政府大包大揽的体制中去,我觉得这肯定是错误的。对于这个问题,我觉得我们还是在研究中国房地产市场,要有稳定、科学、客观的判断,应该说它的功劳非常大,只是说在这样发展的过程中有一些偏颇,有一些问题事先我们没有考虑到,或者考虑不周到,在解决了一些问题的同时产生了另外一些问题,因此对这个问题有历史的观点、有全面的观点、科学的观点,而不应当通过激愤或者很莫名其妙的感情来研究这么复杂的事情。这是我想说的第一点。

 

李扬:

    第二,我们要对这段历史有一个分析,昨天在财贸所有一个房地产的课题,我讲了八个方面,我们既要知道今天中国房地产市场是这个状况,也要知道昨天是什么,要知道它是如何过来的。如果想纠正目前这样一种状况,就要知道当时它为什么走这条路,为什么走这条路上产生了新的问题。如果跟年纪大一点的人可以交谈,但是跟年轻人谈这些事情,他们不了解。中国的房地产改革如同其他的改革一样,基本上是在过不下去的情况下才启动的。就房地产市场来说,基本上大家都觉得在传统体制下已经很难享受到应有的住房,依靠传统体制解决不了日益增加的人口和日益增加的住房需求的时候,就要改革。

 

    我记得不错的话,最早改革的方针用三个字概括,叫做“租、售、建”。所谓“租”就是提租,非常低的租金,这个租金低到不能维持简单维修房子的时候,更不要说通过租金来回收成本。收到这个租金都不能使得房子得到维护,所以提租是必然的举动。“售”就是卖房,那时候在80年代末、90年代初期,提出了把一些房子卖掉,背后就包含市场化改革、货币化分房的思路在里面。第三叫“建”,所谓建就是建设,因为房子不够了,人均三点几平米,所以要大力推进住房的投资,要建设新的住房让大家能够逐渐满足自己的住房需求。

 

李扬:

    从实际推行的情况来看,因为当时市场刚刚改革,大家知道中国的改革正式确立走社会主义市场化道路这样一个改革方向是在92年。“租、售、建”改革方针也大约在那个年代前后提出的,大家还不知道是什么市场,还不知道搞成什么市场,还不知道市场经济条件下我们的收入、我们的生活会受到什么样的影响。所以我的印象当时提租遭到了大家强烈的抵制,大家不愿意。有一个省讨论提租提几分钱讨论了两年,最后是无疾而终,都不愿意。所谓建,又没钱,因为当时在90年代初期中国还不像今天,有大量的储蓄,银行有大量的存款,我们还持有三万亿美元的外汇,钱比较充裕,甚至到了流动性过剩的程度,没有钱,而盖房子需要大量的钱,因此为建设住宅筹集资金是非常头疼的问题。当时财政没有钱,大家知道90年代是中国财政状况最差的时候,财政占GDP的比重1%-10%以下,今天预算内是百分之二十几,加上预算外和一些基金收入是百分之三十几,如果按照财贸所的估计,加上政府一些收费等等,占GDP的百分之四十几,不可同日而语。所以今天政府说我们居民、企业提出什么样的要求,政府尽可能满足,汶川地震重建这么大规模的投入重建,现在经济发展了,经济翻了好几番,有钱去做这些事情了。

 

李扬:

    90年代初期,中国财政最困难的时候,年年赤字,而且是硬赤字,县级财政几乎无一不赤字,今天我们县上也有问题,咱们今天的县级财政也出现了赤字问题,今天的情况和那时候的情况没法比,那时候没有钱。居民的钱呢?90年代初期我们居民的收入水平有100多块钱这样一个水平,企业没钱,企业长期大面积的亏损,因为企业改革还没有正式推开,所以“建”是一句空话,租、售、建三字方针,售可以同时解决很多问题,不就是卖吗?当时已经开始改革了,已经有一些人富裕了起来,有人买,卖了以后房子是谁的呢?我们传统是直管房和自管房,自管房就比如是中国社科院的房,卖了之后是中国社科院得钱;而如果直管房卖了以后是市政府的钱,总之是大家都很欢喜的事情,所以卖房是当时唯一能够推行的事情。

 

李扬:

    但是今天为什么翻这些老古董呢?就是说我们到今天大家在批评中国今天的住房市场,只是卖、只是商品房,商品房的发展是过度的,要考虑当时是怎样起来的,当时只有卖房一个途径,卖了房回头有钱就可以盖房,所以售和建的问题都可以解决。就是这样一个历史的一个轨迹导致我们今天几个市场的重大缺陷:一是非常偏颇于市场化的卖房机制,与此相关的开发商、土地财政等等都有关。第二个缺陷中国整个住房市场中,租房市场极其疲弱,在这个意义上,国务院从前年开始大规模的推公租房,这是一个非常英明的战略举措,因为它正式地把租房也作为满足我们居民住宅需求的一个正常的必要手段,而在此前,虽然政府有关部门并没有非常明确地说,但是隐含的意思就是所谓居者有其屋,在中国就是居者买其屋,公租房政策我觉得最大的贡献是,所谓居者有其屋,就是你有地方住,这个地方有可能是你买的,但是多数人有可能是租的,这样一个战略顺便也就回答了一些问题,现在,在媒体上其实是被炒得很厉害的问题,我们经常会看到,毕业的大学生买不起房,如果正常的市场经济,买不起房才是正常的事情,必须积累一段时间,并且借助金融才能买得起房。进一步还要因此背一辈子债,我们看到市场经济国家无不如此,但是在我们这里说是不正常的现象,并且造出一个贬义词“房奴”来形容这个现象。

 

李扬:

    我想说的是,目前我们很多复杂的问题,都可以追溯到原点上,那个时候没有办法,只有卖房这么一条路。而且这个东西有历史的惯性,延续下来以后,变得好像租房不是我们国家住房体系的一个部分。恨不得下岗工人都买得起房我们才是一个为民的住房制度,这是错误的,错误有很多原因,其中一个很重要的原因是历史的轨迹使然,是我们改革的起点使然。一直到1998年国务院发了关于推进城镇住房改革决定,翻遍那个《决定》,关于出租的问题很少提到,我的印象是没有提到,都是怎么卖房,怎么建房地产开发公司,怎么多方筹集资金去盖房。这个问题今天已经成为了问题,我们觉得中央很英明,用公租房这样一个概念,打开了中国市场,用出租房的方式,用一部分人用租房的方式来实现自己“居者有其屋”的希望,一条有效地道路。这是我想说的第二点,也就是说我们研究今天,不要忘记历史。特别是对于一些年轻人,不要枉自在那儿指责,如果你处在当时的环境中,你未必比当时的决策者做得好,更不用说回到传统体制去,回到一人3.7平米试试看。这是我想说的第二点。

 

李扬:

    第三,与第二个问题相关,由于我们住房制度的改革是在这样一个受到诸种因素制约的情况下推开的,而且是在诸种因素影响下发展着的,所以使得今天确实有点偏颇。理论上说,社会主义市场经济条件下的住房制度,应该是市场机制为基础,政府调控相配合这样一个制度。还是关于社会主义市场经济的体系的描述,就是市场在社会资源配置中发挥基础性作用,这句话用到住房市场上,也就是市场机制应当在住房发展、住房分配、住房消费、住房调控这样一个整个事务中发挥基础性作用,我觉得这一点不能动摇。

 

李扬:

    为什么要特别强调不能动摇呢?因为中央文件都说到,我何必多强调这一点呢?是因为很多的言论是在动摇这一点的。当然这里面我们对于市场的机制基础要有全面的了解,市场机制为基础,绝不意味着建房、买房、卖房,包括用市场水平的租金提供出租用房,按照这个租金去租用自己的住房。我的意思就是说包括住房销售和住房出租这两个市场都有原则,都是市场性的原则。由于它都统一于市场经济场原则,我们就能获得一个均衡,人们用租金,一个市场的租金,比如一个城市的租金和这个城市的房价,应当通过一个公式套算出来,它应当是无偏的。也就是说,租金的资本化应该大致上等于目前的房价,这个市场才是均衡的市场。

 

    我看到全国可能比较接近这样一种状态的是上海、深圳,市场化的程度比较高。像北京房价和租金价格差非常大,最近是控制了房价,租金价格又窜上来了,很多人说是调控的坏结果,我觉得不应当这样看,它逐渐在恢复,租金和商品房价格之间均衡的关系,这一点上我觉得我在这儿讲,我看到最近一些探讨,大家没有讨论这个问题,这个问题必须讨论。而且所谓租和售,就是拥有自有住房以及去租用这个住房,要能够运行发展,健康的互相促进,必须有均衡关系,必须通过资本的折现能够使它们基本相等。

 

李扬:

    在这个基础上才有政府提供各种各样的,或者直接提供住房,或者给一些收入相对比较低的人给予住房补贴,无论是政府直接进入住房市场还是间接地通过补贴等各种方式进入市场都不能够干扰市场机制的运行,我觉得应当确立这样一个原则,需要有这样的探讨。

 

    与此相关的,刚刚我事实上也说了,就是我们市场结构的问题,如果说媒体上传的不错,中国的自有住房率是89.3%,就是只有10%的人租房。大家知道,全世界资源最丰富、市场最自由、最私有化的国家是美国,没有人阻碍它私人拥有住房。它的自有住房率我的印象是68%,也就是说32%的人是租房,这是全国的平均数,大家知道美国的土地广袤,而且盖房子也很容易,大家看最近美国的龙卷风,卷的也快、盖的也快,拥有住房是比较简单的,但是它只有68%。而且各个城市不同,纽约的自有住房率不到30%,相当于中国北京、上海这种地方,我们北京、上海自有住房率多少?你怎么能够拥有住房?你如果让北京、上海这样一些商务成本、生活成本已经很高的地方,让80、90%的人拥有住房,这个目标怎么能够实现?不应该提出这样一个目标,对市场结构我们要研究。

 

李扬:

    一般发展中国家大概一半对一半,还有一个发达国家是德国,德国的自有住房不到30%,也就是说70%甚至更多一点是租房。最近中央领导谈到住房问题的时候,也引用了这个材料,这个材料告诉我研究的时候要考虑中国市场结构,要引导人们建立正确住房的消费观念,正确理解“居者有其屋”的战略,不应当一说我的权利,劳动还是你的权利,不劳动者不得食这是我们更大的权利,你不创造财富说,你有权利住什么房?这是不对称的,我们必须对此要树立一个正确的观念。所以我们需要对于我们住房的结构有一个看法,如果我们住房中越来越大的比例,40%的人靠租房来满足自己的需求,如果租金的价格能够通过一个折现、通过一个资本化的比率能够和租房价格基本拉平,这个市场不就和谐了吗?

 

    住房的问题很多,我的专业是住房金融也不多说。我想跟你们表达的意思是,这个问题非常复杂,我们需要大量的研究,当然这个研究应当是扎扎实实的,是有调查的,要有理论根据的,要有国际借鉴的,要有对中国国情实实在在的分析,同时住房问题不能简简单单说住房还要和收入分配,和我们的生产发展、和我们的产业结构调整、和我们的城镇化发展等等密切结合起来看,才不至于失之偏颇。包括社会保障制度、医疗制度、养老制度都要结合起来,才能对住房提供一个切实的看法。

 

李扬:

    我希望我们作为一个讨论的系列,能够做下去,希望就更深业奈侍狻⒏娴奈侍庾龀龈嗟奶教掷捶裼谖颐枪业木梅⒄梗恍弧?/FONT>

 

谢寿光:

    非常感谢李扬副院长卓有见地的、非常理性的给我们做一场很生动的报告,有助于这本《房地产蓝皮书》能够更加科学、更加推进中国房地产市场以及解决我国住房问题起到积极的参考作用。

 

    下面有请《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚副研究员,就房地产发展“十一五”回顾与“十二五”展望做一个本书的主题报告,大家欢迎。

 

尚教蔚:

    各位媒体、专家,新闻界的朋友们,下午好。

 

    首先非常感谢各位参加2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会,下面我代表课题组做主题发言。今天我给各位介绍四个方面的内容:第一,房地产市场“十一五”发展回顾;第二,“十一五”房地产发展主要成效与主要存在的问题;第三,房地产市场2011年走势与“十二五”展望。第四、政治建议。

 

    第一个方面,房地产市场“十一五”发展回顾。

 

 

尚教蔚:

    1.房价整体快速上涨,增速波动起伏。“十一五”期间商品房销售均价总体上保持快速上涨态势,由2006年每平方米3367元,上涨到2010年的每平方米5025元,年均增速达9.7%,比“十五”提高1.3个百分点。“十一五”期间房价增速体现出M型走势,2010年增速为7.4%。

 

    2.调控力度不断加大,后期保障性住房建设快速推进。“十一五”期间房地产调控政策由国办发、国发多达10个,调控力度不断加大、针对性加强,手段多样化、政策差别化。2010年针对地方政府建立了考核问责制。部分地方政府还出台了限购令。2009年开始住房保障建设加快,2010年全国保障性住房和各类澎湖区改造住房实际开工建设590万套,基本建成370万套。

 

    3.房地产投资进一步增长,年均增速有所减缓。“十一五”期间房地产投资由2006年的1.9万亿元上升到2010年的4.8万亿,累计投资达16万亿,比“十五”多出10.7万亿,年均投资额是“十五”的三倍,年均增速比“十五”回落1.2个百分点,但2010年房地产投资增速高达33.2%。

 

    4.土地购置增长区稳、土地开发先增后降,“十一五”期间土地购置面积增长区稳,由2006年的3.7亿平米上升到2010年的4.1亿平米,累计达18.9亿平米,比“十一五”增加2亿平米,前期总体呈下降趋势,但2010年同比增长为28.4%。

 

    土地开发面积由2006年的2.7亿平米,下降到2010年的2.1亿平米,累计达12.8亿平米。土地开发面积由2006年的2.7亿平米下降多2010年的2.1亿平米,累计达12.8亿平米,比“十一五”增加2.9亿平米,土地开发同比增长呈下降态势。除2008年外,土地购置特别是土地开发与高涨销售互相匹配,导致“十一五”期间土地偏紧,给房地产开发企业在销售旺盛时高度控制楼盘开发进度和销售进度提供了机会,降低了住房的有效控制能力。

 

尚教蔚:

    5.房地产开发进度减缓。“十一五”期间房地产开发进度减缓,以房屋建筑面积竣工率为例,从2006年的28.7,下降到2010年的18.7%,下降10个百分点,并呈扩大态势,一方面表明施工面积增加较快,另一方面也表明竣工面积增速放慢,在一定程度上反映了房地产开发企业开发进度的减缓。

 

    6.商品房市场供给偏紧。商品房市场需求偏旺,2006到2009年住房竣工1889万套,而同期销售住房2491万套,销售比竣工多602万套,2009年当年竣工还多47万套,进一步说明需求偏旺。

 

尚教蔚:

    第二方面,“十一五”房地产发展取得的主要成效与存在的主要问题。

 

    主要成效:1.房地产供给大幅增长,居民居住水平不断提高,居住条件和环境得到改善。“十一五”期间房地产开发竣工房屋面积为33.2亿平方米,其中住房竣工面积为27亿平方米,分别比“十五”增加了13亿平方米和10.5亿平方米,“十一五”期间城镇居民居住条件有了很大的改善,到2009年底,城镇居民人均住房面积约30平米,比2005年多了4平米。

 

    2.推动了经济发展。“十一五”期间房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率不断提高,2009年房地产业务和建筑业增加值对GDP的贡献率为12.1%,比2005年提高1.9个百分点。“十一五”期间房地产税费贡献不断提高,2010年全国税收总收入为7.3万亿,和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8.9,比2007年提高2.9个百分点?010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿,占全国财政收入的35.4%,比2009年提高14.6个百分点。

 

尚教蔚:

    3.住宅产业拉动相关产业效应明显。以2010年为例,全国住房投资为3.4万亿元,按照住房建设带动系数1.7估算,可带动相关产业为5.8万亿元。

 

    4.促进了就业增长和城市发展。2009年城镇房地产业就业人数为191万人,比2005年增加了44万人;建筑业2005年就业人数为1178万人,比2005年增加了251万人。

 

    房地产业的快速发展也为城市发展提供了载体,扩展了城市空间,提升了城市档次,带动了城市基础设施建设,改善了城市功能城市面貌和投资环境。

 

    5.房地产市场相关制度建设稳步推进。“十一五”期间出台了一系列规范房地产市场的相关制度,其中成效显著的如完善了土地“招拍挂”出让制度,完善了住房保障制度。

 

尚教蔚:

    下面我们来看看主要问题。

 

    1.地方政府过度依赖土地财政,“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿,地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%,增长到2010年的65.9%,这就表明地方政府对土地收入的依赖越来越大。

 

    2.保障性住房建设严重滞后、监管力度不够。2008年以前,保障性住房以经济适用房为主,所以我们以经济适用房为例,2006-2009年,经济适用房投资累计完成3623亿,占同期住宅投资的比重仅为4.5%,累计竣工经济适用住房145万套,占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。管理中的主要问题有以下几个方面:保障性住房用地难以保障,经济适用住房、共有产权制度未建,经济适用住房等保障住房对转手倒卖和输出现象严重,廉租住房监督机制不健全,保障住房管理制度有待建立。

 

尚教蔚:

    3.房地产宏观调控效果不彰。2003年以来实施的房地产宏观调控政策虽然对解决房地产市场问题起到了一定作用,但相当一部分问题一直存在,表明调控政策没有从根本上解决问题,这些问题包括:一是供给偏紧需求过旺;二是房价持续攀升;三是供需结构不匹配;四是房地产投机未得到有效抑制;五是房地产市场秩序在一定程度上依然混乱。同时还存在短期措施出台频繁、变化过快,长期制度建设缺乏,导致市场短期预期不断变幻,长期预期又不明晰。

 

    4.房地产税费制度不合理。房地产税费制度不合理主要体现在以下四方面:一是税费种类繁多,现阶段我国房地产领域税费种类过多,收费项目多于税收项目;二是税费结构不合理,费大于税且比重过高。房地产领域税收占税收总收入和地方财政收入极为有限,造成地方政府将土地出让收入视为第二财政,对土地财政严重依赖。三是重流转轻持有,重流转轻持有的税制模式,一方面提高了土地与商品房的成本,抑制了相当部分土地与商品房进入房地产市场标的的动力,另一方面助长了囤房囤地造成了房地产资源的闲置和浪费。四是税费管理不规范。

 

尚教蔚:

    第三方面,房地产市场2011年预测与“十二五”展望。

 

    先看2011年房地产市场走势。

 

    1.潜在的投机性、投资性需求旺盛,但消费型需求动能积聚不足。巨额社会闲置资本仍存在进入房地产市场的强烈冲动;负实际利率也将促使传统的银行储蓄资产向楼市转移;人民币升值预期短期难以改变,外资对国内房地产市场的套利需求强烈;另一方面,消费型购房需求有待收入和储蓄持续增长的积聚;持久收入预期与消费型购房需求趋向谨慎。

 

    2.商品房供给增幅趋缓,住房市场供给结构分化。2011年商品房供给增幅可能趋缓;中高档大户型住房供给和供给预期趋紧;各类保障性住房陆续入市加大低档住房供给力度。

 

    3.房地产调控政策面临多方挑战,政策实施可能出现反复。面对房价快速上涨,我国政府今年不断加大房地产市场调控,在房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制,房地产调控面临多方挑战;更严厉的调控政策在2011年将被迫出台,调控政策可能向存量市场延伸,住房持有环节可能成为未来调控政策重点,这将严重影响多套住房持有的既得利益的群体,增加政策出台的实施难度,导致调控政策实施出现反复;房地产持有税进入酝酿和试点阶段。

 

尚教蔚:

    4.年内商品房价可能进入相持态势,纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。中高档商品房价存在走高压力,低档商品房价存在下调压力;主要体现在2011年“十二五”国家保障性住房建设目标,必将形成重高档住房供给进一步趋紧,低档住房供给大幅增加的强烈预期。二是由于政策实施存在反复性,导致市场主体对未来政策预期的不确定性,潜在投机性需求向现实需求转化动力仍然存在。三是经历2008到2010年间调整、经验和教训,房地产开发企业控盘能力大增。大量保障性住房入市,使纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。

 

尚教蔚:

    “十二五”及未来十年房地产市场展望。

 

    首先,从房地产市场需求看,房产特别是住房需求主要来自两方面:一是新增家庭住房需求,二是既有家庭改善性住房需求。以新增家庭住房需求将呈下降趋势,根据“五普”人口数据,全国人口婚配年龄段人口高峰将在2014年到来。城市人口的婚配人口高峰在1998年已经到达。我国城市化速度“十一五”期间出现了下降趋势,导致我国城市新增长数量将呈下降态势,新增家庭需求也呈现萎缩趋势。二既有家庭改善性需求取决于经济增长和收入分配格局变化,也就是取决于家庭收入的储蓄水平。如果未来我国能够保持较高增长率并实现相对公平的收入格局,则经济在三到五年收入增长既有后,既有家庭改善型需求可能再次释放。三城市住房需求结构分化,住房需求结构主要取决于收入水平和家庭结构,并对我国人口结构,城市化速度,经济发展条件变化特点,改善性住房需求占比增加,小户型住房需求逐渐萎缩。

 

尚教蔚:

    其次,从房地产市场供给来看,近期城镇新增房地产供给仍将保持快速增长趋势,“十二五”后期及“十三五”进入平稳供给期,但出现大幅下降的可能性也很小。2009、2010年房地产开发企业土地购置新开工高峰,在建项目将在2011年、2012年形成实际有效地房地产供给,国家近年来加大了住房保障支持力度,大批增长的中小户型用房供给将在2011、2012年集中上市。“十二五”及“十三五”我国城市房地产需求特别是住房需求矛盾将逐渐缓和,导致房地产开发企业调整开发建设能力。我国处于资源约束严重的国家,人均可供开发用地少,不允许我国住房建设过度扩张,新增房地产供给不可能长期快速增长。我国经济发展属于典型的政府主导型,当房地业调整接近经济增长时,中央与地方政府均可能寻求对房地产开发的支持。

 

尚教蔚:

    二、存量市场二手房控比示范量,将逐渐增大。

 

    房地产政策看,房产,特别是住房是满足居民住房需要和财富项目手段,是民生保障的最重要的组成部分,因此“十二五”乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。二是“十二五”和未来十年,我国居民储蓄资产和社会整体仍将有较大增长,人民币升值压力短期内也难以得到有效改善,因此巨大的投资性购房需求将持续存在。为维护市场稳定和保障民生,国家调控政策重点仍未大力抑制投机性住房需求。

 

    住房持有税是最有效调控手段,也是对既得利益最大的调控工具。因此住房持有税能否真正出台并实施将是衡量房地产调控政策趋向的重要目标。

 

尚教蔚:

    第四方面,政策建议。

 

    1.建立保障性住房建设管理长效机制,建立长效机制的基础是对保障性住房实施体系化管理,具体实施可按照需求分级、分配、流转、退出一体化。土地资源来源多元化、用途专一化,法律、法规、政策监督一体化。

 

    2.制定房地产市场中长期发展战略规划地必须首先掌握详实的房地产基础数据,需要开展房产普查,在准确掌握房地产基础数据机相关信息的基础上,根据今天经济社会发展、土地供求、城市化进程、人口变化、居民收入增长、房地产市场供求等制定切合实际的中长期战略。

 

    3.全面加强房地产市场监管,以规范房地产开发进度管理,主要是严格执行房地产开发进度行业标准。加强房地产数据统计和信息发布,建立全国统一联网公开透明的房地产基础数据统计和信息发布平台。由国家统一制定科学合理的房地产数据和信息统计方法,来源方式和发布方式。

 

    4.改革土地财政,完善房地产税费。改革土地财政,改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制,探索稳定地方财税收入的可行途径,如房产税,降低地方政府对段系利益的依赖,保障地方收入财政收入的可持续性。整合房地产开发与交易环节税费,需要“正税少费零多”整合房地产开发与交易环节税费,对房地产税费归类整合,减少税费环节,规范税费征收。

 

    开征房地产持有税,改变“重流通,轻持有”的房地产税费思路,开征房地产持有税。弱化并替代地方政府对土地财政的依赖,调节住房市场分配。通过征收房产持有税,抑制不合理需求,引导合理住房消费,推动地方政府从土地财政转向税收财政。

 

    我的发言就到此结束。谢谢。

 

谢寿光:

    感谢尚教蔚副主编对“十一五”中国房地产的回顾以及“十二五”发展的展望,下面我们有请本书的副主编李恩平副研究员就我国城镇住房市场的几点分析与思考。大家欢迎。

 

李恩平:

    大家下午好。我的主题是:我国城镇住房市场的几点分析。主要的内容有几个方面:一个是我们城镇住房总体的一个大致的估算,另外一个城镇住房供需关系的分析和判断,城镇住房分配关系的大致判断,城乡住房市场互动关系的判断,未来城镇住房需求的展望。

 

 

李恩平:

    我们城镇住房供给,大家尽管说了很多统计数据,但是目前并没有一个严格的内容,我们首先看看增量方面,从2000到2010年,我国城镇累计新增竣工住宅面积73亿平米左右,新增的套数大概在7300万套左右。2000-2010年城镇累计新增商品住房面积43.26亿平米,新增套数在4300万左右。我们再看存量市场,存量市场上,根据建设部2005年的统计,住房存量是107.69亿平方米,在2005-2010年新建住宅竣工面积大约是38亿平方米,我们考虑到城镇化过程中,有一些老旧的住房要拆迁,城镇要扩张,要纳入原农村和建制镇住宅面积,所以我们估算2010年末全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿左右。这是咱们城镇住房的估算。

 

李恩平:

    第二方面,城镇住房供需关系的判断。从理论上,我们住房的需求包括消费性和投资投机性两个方面。消费性是刚性需求,取决于人口和经济社会发展条件,决定长期住房市场趋势。投资投机性需求则以保值曾志伟目标,属于资本市场的派生需求,取决于像资本存量、利率、汇率等因素,是影响市场的短期波动。所以我们对于住房市场供需关系的判断实际上区分为两个层面,一是基于刚性需求的判断,二是包括投资投机性需求实际交易市场的判断。

 

    我们看基于刚性需求的判断,从增量方面考察,08年开始我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数,2010年开始从存量方面考察,2010年城镇人均住房建筑面积按照145亿计算,大概是30.2平米,按照户均2-3人,套均80-100平计算,也就是说城镇的住房统计,户均住房已经达到或者超过了一套以上的住房,这是已经相当高的。这是一个推论,按照一个家庭一套住房的需求来说,基于刚性需求的通许关系,已经由我们本诗集初的前几年的偏居紧的态势,转向了2009年之后的宽松态势。基于实际交易的供需关系怎么样?我们看到从2008年以外,我们的房价是整体保持快速增长的态势。2008年以外,我们的商品房的竣工销售率是大大小于1的。

 

    我们的第二个推论实际的交易市场到目前,供不应求的态势还是比较明显的。所以根据两个方面的,一个是刚性需求,一个实际交易,结论是当前城镇住房市场中投资投机性需求占的比重还是比较高的。

 

李恩平:

    第三,我们对于城镇住房分配关系做一个分析判断。我们看到从1998到2009年的12年间新建住宅中53%以上为商品住宅,同时根据统计局的调查,我国城镇拥有商品住房家庭户比重是38%。在城镇人口当中,我们纳入农民工和集体户城镇人口中,家庭户人口比重低于75%,而农民工和集体户人口几乎不拥有住房,这样一个计算结果,意味着不到30%左右的城镇常住人口拥有了50%以上的商品住宅,我们在结合住房供给率接近甚至大于1。我们推论三能够得到的是相当部分家庭持有多套住房,商品房市场投资投机现象是非常突出的。

 

    另外,我们对于住房分配关系方面。我们以2009年为例,2009年我国城镇家庭的平均房价收入是9.6,应该说这大大高于国际水平5~6,我们在计算了城镇家庭的平均房价储蓄比是33.7%,这就意味着城镇家庭平均需要33年的储蓄总和才能完全购买一套商品住房。同时,我们对于不同的收入层次进行了细分,我们看到低收入户、中等偏小户、中等收入户,近60%家庭户房价储蓄比都在40以上,我们知道家庭的生命中能够形成储蓄的最多30年,这就意味着我们至少60%以上的家庭在我们现在的市场上是无力购房的。这是我们的数据可以得出的结论,这意味着中低收入家庭物理购房,消费型需求被驱逐出了购房市场。

 

李恩平:

    第四方面的判断,我们对于城乡住房市场互动关系也做了几个分析,我们看到从03年开始,我国城市房价开始快速上涨,而2003年大家对应了一个什么事情呢?我国农村人口的减少数和城镇人口的新增人口数开始下降了,这意味着城镇房价对应了城镇化速度的下降。我们再看2006年一个值得注意的,2006年城镇房价突破3000元,对应了2006年以后年度农户新建住房,开始改变了自1996年以来持续下降的态势,从2006年开始重拾升势并快速增长。这幅图可以看出相关的情况。

 

李恩平:

    第五方面,对未来城镇住房需求做一个分析。第一,我们考察一下,我们知道城镇的住房需求包括两个方面,一是城镇的既有家庭,还有一个城镇的新增家庭。我们首先看看城镇新增家庭,按照中国人的组建家庭的习惯,23-30岁左右是组建家庭的集中年龄段,这样我们把城乡23-30岁的年龄,在城市、城镇的分离人口,等几种人口在1998年呈现下降的趋势。而乡村的23-30岁的人口在中国存在了两个峰值。一是1998年,一是2004年左右。这就意味着城镇的新增家庭是从1998年的原有新增家庭是一个下降的趋势。我们从乡村到农村城市化人口,如果说城市人口比例是不变的,那就意味着我们在2014年会形成一个峰值,近几年我们的城市化速度下降了。那么很有可能我们的新增家庭的峰值可能要往前推,这两年已经完成了新增家庭的峰值了。

 

李恩平:

    六,城镇新增家庭和新增住房需求是呈下降趋势。

 

    对既有家庭来说,前面看到,多数家庭和大套住房的持有家庭的消费需求已经满足了。他们大约占10.7%的无房家庭买不起房子可能要等到进一步的发展。由于住房市场存在过滤机制,既有家庭的改善性住房不会改变城市住房套数的供给,所以对住房市场的套数影响不大。

 

李恩平:

    结束语。一是我国城镇住房市场关系正面临结构性转型。由刚性需求推动的房价长期上涨动力已经不复存在。我们在2005年2006年曾经提出房价可能有一个长期上涨的趋势,但是到今天根据我们的人口和城市化的变化趋势是一个刚性的推动力慢慢的消失了。短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。

 

李恩平:

    第二点,当前城镇住房市场宏观效率应该是比较低的,既有劫富济贫的关系,同时也抑制居住城镇化进程。未来城镇住房市场泡沫风险的承受能力将逐步脆弱化,因为我们刚性需求把房价上涨的驱动力已经下降了,未来的一个价格变化就有可能会导致我们市场比较大的振荡,市场的脆弱性不断加剧。

 

李恩平:

    未来市场住房需求结构将发生分化,改善性住房的比重将会增加。今后有几点政策启示,根据这么一个市场结构,未来的调控的重心我们应该坚定不移的遏制、驱逐投机性购房需求。住房市场调控重点应该由前期单一增量市场转向存量市场与增量市场并重。国家保障性住房建设考虑到新增家庭形成的需求下降,保障性住房建设,是不是要适当考虑一下要和未来的住房需求结构变化相适应,要考虑这么一个因素。

 

    我就说到这里,谢谢。

 

谢寿光:

    感谢李恩平副研究院对于中国住房市场以及政策极为有见地,而且很有新闻价值的报告。

 

    本来这个单元里面还有一个提问和讨论。但是时间已经超过了,我就把这个任务交给我们后面的主持人。非常感谢专家和媒体的合作,这个单元就是第八本《房地产蓝皮书》的发布会完成了这项议程,感谢大家的支持,同时我要说两个补充:第一,刚才我介绍的时候,张汉亚研究员是中国投资协会的会长不是副会长。第二,我在这里面发布一个公告,明天上午,还是在这个地方,将会有一场重头戏。《中国城市竞争力蓝皮书》,城市竞争力报告将会在这里发布,对于媒体来说是一个大餐。谢谢大家的合作。

 

    后面有请中国社科院城市发展与环境研究所潘家华所长,真正的重头戏在后面。请发言的教授们到前排就坐。

 

潘家华:

    各位领导、各位专家,各位媒体朋友,现在我们进入第二个时段。也就是中国房地产高峰论坛。谢社长给我们留了一些问题,报告主要介绍以后,应该有一个讨论时间,现在由于时间关系,由我们继承下来。我们最后一并讨论。下面按照高峰论坛的议程,我们非常荣幸请到了在房地产市场,房地产金融领域里面有建树的,有见地的资深专家,与我们分享他们的观点。首先有请中国投资协会的会长,国家发展和改革委投资研究所的原所长张汉亚教授给我们演讲。

 

 

张汉亚:

    谢谢。数据说明一些问题,就像李扬院长所说的,应该科学的、客观的评价中国房地产,这一点是非常重要的。今天我想讲9个方面的问题,可能就十五分钟,讲讲主要观点。

 

张汉亚:

    第一,房地产应该说住房建设是国民经济发展不可缺少的一个组成部分,因为它关系到人的基本生活,衣食住行,而且在我们国家发展是非常快的,这已经成为了我们国家的支柱产业。在经济方面占GDP5%以上作为支柱产业,房地产上下游的链条非常长,更适合做支柱产业。所以房地产是支柱产业,不是谁封的,所有的支柱产业都不是谁封的,你得把它发展成支柱产业,国家把文化产业发展成支柱产业,要在实践中才能达到。而且房地产是支柱产业,而且李扬院长说,这些年经济规模发展非常快,虽然我们在座的一些年轻人,我们自己的房屋还没有买到,但是父母的房一旧隙几纳屏耍优┐謇吹哪切┠昵崛耍依锏姆孔右彩窃诟纳频摹7康夭魑梅⒄故呛芸斓模颐钦庑┠甑姆康夭⒄怪哉饷纯欤彩怯斜冉细叩募鄹裎舜罅康姆康夭〗型蹲省O衷谟腥鲂幸悼焖俜⒄梗渌墓遥饕谟诓扇×舜永习傩罩腥∏貌缓貌还埽潜暇故且桓龇⒄埂H绻挥幸豢?000块的初装费,电信能发展这么快吗?那时候投资很小,一个城市发展1000个就了不得了,现在固定电话5亿多,移动电话11亿多。

 

张汉亚:

    还有高速公路,如果我们按照国外的,按照过去的方法都是靠国家去修公路。那我们现在高速公路1/10都到不了。虽然高速公路收费,虽然收费很令人讨厌,但是快速发展了。同样房地产也是这样的问题。

 

 

张汉亚:

    第二个问题,就是房地产价格逐渐上升是这个趋势。为什么是这个问题?主要就是说各种成本在不断上升,我们也跟国外的专家,包括德国、英国专家都研究了。他们认为房地产的整个价格就是上升的。地价在上升,房地产的价格也在上升,老房子的价格是越来越低,因为为了折旧,新房子要适当上升,所以是这种趋势。咱们也是这种趋势,这是第一点。为什么是这种趋势?就是各种价格,其中有地价、劳动力价格、加工、原材料价格等等,涉及到所有上游产品,价格都在上涨。从长远发展来说,几十年和上百年发展整体上升,不排除有金融危机有上下波动。就是说,土地是有限的资源,除了特殊情况下,永远是上涨的。所以我在2004年就提出,房价上涨是正常的,关键是不要过快的上涨,这是第二个观点。

 

张汉亚:

    第三个观点,解决房地产发展,应该是政府和企业共同承担的责任。房地产本身是作为商品房,叫商品房。但是由于涉及到住的问题,它只是解决人们住的一部分,商品房。还有一部分是政府提供的租赁房,这个就是政府责任是给低收入者或者中收入买不起房,不想买房的提供租赁房,房地产商给想买房的人提供买得起的房屋,能买得起的人的房屋。还要给高档消费者提供一些高档出租房,这一点也是几年前提出来的。我觉得不可能是在一棵树上吊死,李扬院长也说,没有那么高的自有住房率(全世界来讲),中国人特殊,老人们的观点,有了钱就买了房子置地。刚才我说全世界的房子都是在于人们对于住房的需求是不断改善的,很多人去浙江杭州机场降落,70年代末、80年代初茅草房也有、砖瓦房也有,再有钱变成砖瓦房,再有钱变成了两、三层楼,再有钱就变成了五层楼,如果还不够就要雕梁画柱,电视和暖气全有了,这就是人们的需求发展。同样一开始年轻人一开始可能住30平方可能就够了,年龄大的人可能享受50平米、80平米、120平米。所以为什么资本主义发展那么长时间,房地产价格涨,房地产还是支柱产业,所以这方面房价上涨是不可避免的。

 

张汉亚:

    作为政府来讲,关键是能给大家提供租赁房,其实你的房租也会上涨,因为商品房价格上涨了,开发商去开发,所以反对政府过度干预企业,这是我的一个观点。但是为了稳定社会,政府应该暴利增收税收,防止过快上涨。

 

张汉亚:

    第四个观点就是关于暴利税。现在国家发改委提出了这个问题,当然怎么做还不知道。我觉得首先一个,承认房地产是暴利,很多房地产商说我们利润率就百分之十几,你要看,什么叫利润率,一个房地产商,手里面有30%的保证金、资本金,然后贷款期,十亿投入,最后房子卖了有时候卖了12亿,还了7亿的贷款,10%的利息,7000万利息,去掉7000万,剩4.3亿,你投了3亿,还不算3亿里边有按揭,因为盖了一半投资没有投完的时候,就收预付金了,所以又投了,所以确实暴利,在这样的情况下还随便涨价是不应该的。

 

    所以我一直提出,作为政府应该给一个指导价,而不是限价。为什么指导价?比如我是发改委的,我碰到很多地方发改委,我说你究竟对房价有没有数,他知道大致的价格。这个占多少比例,那个占多少比例,当然一般不说政府税收。其实他知道成本价,开发商拿100%利润价格可能就比现在的房价要低一些。当然这个是从市场经济角度不宜干预开发商的市场行为。特别是我们世界各个组织都有反暴利税。所以很简单,拿着房价,现在所有的房价都是地方政府批准,批了以后有一个指导价,然后你今天买一平方是一万八,明天一平方是两万二,所有成本交完了,两万二和一万八之间的四千就是高利,这是做的出来的。政府有指导价,为什么要有指导价,就是让买者和开发商讨价还价,要不然买房者心里没底。指导价上不封顶,老不行就认为价格高我买房子可以,但至少现在跟开发商在较劲的时候应该有一个底线,这会比较好一些。

 

张汉亚:

    第五,现在的国家宏观调控去年提出要防止个别城市房价过快上涨,这是一个。另外一个特别提出了公租房的概念,而且是保障房、促进房。去年是350万,今年要达到1000万套,应该这是非常好的。所以我就说所有的调控手段这一条是最重要的,而且是最能解决问题的,其他都解决不了问题,特别是限购等等这些都是没用的,所以我说调控基本就是这些。

 

张汉亚:

    但是是否还应该允许集资自建房,允许有钱单位、有地的单位自己建房,世界各国都可以,只有中国不行。我们到美国去,他们都自建房,买了一块土地,我自建,也不用开发商。可是我们不行,自建房,你土地是国家,为什么土地可以给开发商不能给普通老百姓批一个呢?这方面如果发展的话,会摆脱过度依赖房地产商的发展状况。老百姓会说有钱买房,没钱就租房,如果又没钱又想自己有房,可以想办法盖房,但是好像我们政府特别不支持。

 

    这就是下一个问题。就是这么多年,我们谈房地产政策来回倒,我觉得博弈的双方不是开发商和想购房的老百姓,一直是中央政府和地方政府。为什么这么说呢?地方政府在这里面得到的好处最大,去年的土地财政占了地方财政的快69%,这是什么概念?实际上就是说每次的中央政策从2003年到现在出了多少,当然中央政策也反复,一会儿支持一会儿不支持。我一直在说我们搞政策出台更要科研,我们搞项目科研,为什么出政策不高科研?今天突然想起建设部一个礼拜拿出个政策来,什么90、70,怎么办?就是政策没法落实,地方政府也不愿意落实。

 

张汉亚:

    实际上调控房地产受影响最大的当然有一个是房地产商,但是地方政府影响更大。2008年由于宏观调控过紧,房地产商贷款,经济下落。首先是地方政府纷纷出台政策,通过贷款免息等来支持开发商,大概在3月份就开始了,实际上这次也是去年4月19号以后都不动,要求出政策都不出。最厉害的是今年1月份国家政策来一个约谈制,跟地方政府约谈制,地方政府没有办法,谁也不愿意被约谈,地方政府发展经济主要是想升官,一“约谈”就升不了官了。所以这是最有效的制约地方政府的方法,其他的都没效。这么多年,这7、8年政策出了多少啊?其实最有效就是约谈制度,其他都没有效,如果没有约谈,其他都不干,有了约谈,说要限购,608个城市都提出限购了,现在大概都有限购了,否则都怕约谈。

 

张汉亚:

    如果说大家都觉得撑不下去了,“十二五”计划上那么多项目,四万亿项目现在地方很多投资还没有,最后大家就悄悄干呗,我制定好政策,限购,他就开放,最后可能还是由地方政府打包中央号称“史上最严厉的房地产调控”。所以有时候我也觉得确实是从地方政府角度考虑,还是应该谈。所以根本解决问题就是发展各种形式的租赁房,让它和商品房到一定时候,真正租赁房大量投向市场,大家很多人跑那儿去了,那么商品房的刚性需求就没有了。所以我就一直说,最根本的就是两条腿走路,发展租赁房和商品房并重,这样的话,可以使房地产可以真正的走上健康发展之路。

 

张汉亚:

    第六方面,我要提出关于土地收费,现在就是说房地产住房70年以后怎么办,实际上这也是一个造成我们房价过高、过快上涨的主要原因,所以我们一直就提出要改革现在的这种一次性的土地拍卖政策,对拍卖我还有说法。国家要求是招拍挂,就是有招标、有挂牌也有拍卖,但是地方政府都喜欢拍卖,因为招标20个招标最高价只有一个,挂牌的话稍微有点竞争,只有拍卖你说1亿,我出1.5亿,他说1.8亿。其实我们一直提出应该招标,招标之后基本就定了,你最符合你的建设意图的开发商不见得是投资最高或者房价最低,而是应该最符合政府意图或者最符合改善民生的,但是现在好像没有人用招标,当然个别的想给企业一块地,有招标,但是基本上是拍卖,拍卖以后社会效应轰动,整个带动整个地价上涨,去年人代会结束以后的地王就是明显的例子。所以不要一次性土地出让,比如一个房主假如他交70年,他可能最后69年才入住。

 

    所以就是老房子老办法,交都交了,从某一年开始,以后就交年租金,到期以后交年租金,这样可以降低一次性土地成本,把房价降下来。很多人说这个不好操作,不是不好操作,而是地方政府不愿意操作,本来70年的钱一次性收了,现在是七十分之一,所以怎样解决?

 

张汉亚:

    讲一下关于公务员住房的问题。很多地方把经济适用房都给公务员,或者公务员盖了一些房,按经济适用房的价格走。首先在2003、2004年我就觉得经济适用房应该取消,但是到现在还没有取消,其实它的后遗症太多。对于公务员来说应该租房,公务员从年轻进来,刚进去就有住房,他要为人民办事才能有住房,先租房,随着级别上涨,房子要加大,公务员的级别提高,住房就要加大。这样你让他买房有什么意义?你给他经济适用房,他处级改成了120平方。过两天他升了局级,还要把房子卖掉再买新的经济适用房吗?还不如租,租的过程中,调出去之后就把房子退出,调进来就给你配一套这个级别的房子,但是也可以鼓励长期多少年之后,这个房子就归公务员了,或者用少量的成本。就像原来的公租房,最后一平方1480块钱就给买下来,这也可以。否则舆论老是在那儿不停嚷嚷,最后好像公务员占多少便宜。大家知道,真正的公务员没有灰色收入,工资是不高的,所以还是给他住房,随着级别升,房子可以扩大,如果有钱可以给他买下来,没钱,就算了,有钱在别处买的话就不管了。

 

张汉亚:

    最后还有统计数据的问题,这两天统计数据,过去社科院蓝皮书公布房价平均上涨15%,通缉才11%,有人来问我,这到底怎么回事?我说中国的事情太复杂,统计局统计手法就这么多,但是房子,大中小城市,北京市四环、五环、三环、二环的,这个月是经济适用房>多了,价格下来了,下个月二环、三环房子卖多了,又上来了。所以不要老是拿统计局的数字说事,全国6亿人口,平均每人支出110块也不少了,廉租房有时候一个月才50块。有些人说,我租房,我家租了一间房要了2000,那都没有经过统计,那都是私人租。真正登记的话,这个数也可能不错。我建议媒体不要整天讨论数据,咱们讲就解决实际问题,真正解决实际问题,当我们的公租房,当我们的政策相对平稳,我们的房地产自然会健康发展起来。我就说这些,谢谢大家。

 

潘家华:

    感谢张会长很多精辟的高论。因为时间关系,问题我们最后讨论。下面我们请住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林教授演讲,大家欢迎。

 

王珏林:

    大家好。非常高兴参加今天这个发布会。社科院这个报告很全,数据很详实,而且很权威,内容很广。基本上赞同。但有两点想跟他们商榷一下。

 

    一个是这里面我听尚教授提到的消费性需求动能积聚不足,我也有不同的看法。因为现在虽然采取一些限制性措施,但是就目前,拿北京的房票讲,真正需求是年轻人,而且年轻人不差房票。另外,去年积存一些消费,还有今年前四个月积存一些消费都还等待释放,所以这一点有一点相反。

 

    第二,她提到政策实施执行可能出现反复。这个也有不同的想法,这个不会出现反复的,为什么我提到这点呢?它涉及到我们的政策导向。政策肯定要连续下去,肯定要坚定的执行下去,因为我们的效果还没有完全达到,还需要时间。

 

    下面就这个会议时间关系,简单谈三点,大家关心的三点:

 

王珏林:

    一是大家关心这一段的房价。从一季度看,全国70个大中城市,房价环比下降的有12个,同比下降城市有4个,刚才我又查了一下,因为我有一个房译通,马上可以查到目前的房价,我刚才查到80个城市环比下降的有36个,同比下降有2个,环比下降城市比例在增加,同比房价的比例还在上涨,实际上就说明什么呢?我们前四个月目前的房价处在停滞状态,可以说略有波动。用现在来看,全年的房价看不出来,比如说我们一些城市,比如北京,现在前几个月这一季度来看,大部分销售的楼盘都在外围,自然从现在的数据看相对就比较低一些,所以对这个价格还得继续往下看下去。

 

王珏林:

    第二,市场的情况,现在市场肯定不是太好,市场反映的是销售量。从几大城市,其实一季度全国的市场来看,全国的销售量还是不错的。因为全国的销售量上涨14.9%,同比上涨14.9%(全国销量),但是在一线城市销售量下降明显比较快。所以从几个房地产展销会就看出来了,规模最大,开发商参与性非常强,而且关注的比较多,但是定价的比较少,光展无价、光看不买,说明我们在观望。在一线城市现在的市场下降的比较快,二、三线城市现在的市场还是可以的,要14.9%的销售量上不去。但是从全国的市场未来看,还得看下半年。所以我分析今年的市场不会好于去年,因为去年太好了,历史最好。但是与前三年平均讲,平均水平能达到,所以市场还是可以的。

 

王珏林:

    第三点,简单谈一下政策。不管什么信息,最终政策肯定是连续的,不会发生变化的。为什么这么讲呢?因为真正的政策我们从2009年房地产市场那么好,有一个“国十条”,但是2009年底到2010年,市场最好,各项指标最好,说明这里面其中有一点就是我们的调控政策没有完全落实到位。所以今年1月份出了“新国八条”,这个国八条现在正在贯彻落实过程中,走在“半道”上,它的效果如何到年底才能检验出来。第二方面,因为有些政策属于限制性政策,这种限制政策现在一旦放松,最担心的就是反弹了。所以这种反弹的效果和带来的损失非常之大,一是我们原先的调控的这几年的成果就没有了,另外再实施调控难度加大;二是再反弹市场更乱了。所以应当通过现在市场比较好的情况下,实际把我们的市场规范好、建设好、发展好,保持一个稳定健康的市场,使住房分配更合理,结构更合理,消费更合理。就讲这些,谢谢大家。

 

潘家华:

    非常感谢王主任,提的一些问题对于认识房地产市场具有非常重要的现实意义。下面请商务部国际贸易经济合作研究院梅新育研究员给我们演讲,大家欢迎。

 

梅新育:

    感谢会议组织者提供这个机会与大家交流,首先关于房地产市场这个行业,可以说,现在在中国合法定义的产业里面,论社会形象是最糟糕的。在这里我一点也不想否认房地产行业曾经为拉动我们的经济发展,为我们财政重建,为我们城市景观的改变发生了巨大的正面作用。但时至今日,当房地产行业过度的发展,特别是房地产价格过度的高涨,它的负面作为越来越突出,它对我们实体经济部门产生了相当巨大的阻碍作用,使得相当多的实体经济部门,特别是主要城市的成本过度上升,从而使得很多企业不得不转行。

 

梅新育:

体 size=2>    而在收入分配和区域发展的方面造成的负面影响可能是更加深刻的:首先是收入分配方面,不仅仅是阶层之间收入分配的失衡,而且还进而造成了消费结构的恶化,这种消费结构的恶化,一方面是体现在我们奢侈品消费过度的膨胀,这种奢侈品消费过度膨胀,不仅仅是来源于高收入阶层,也来源于中等收入阶层在绝望心态下的非理性的消费选择。为什么说是在绝望心态下的非理性消费选择呢?因为如果城市里面房地产的价格不是过度高涨的情况下,中等收入的群体认为次生有望圆自己的住宅梦的情况下,会节省自己的收入投入购买自有住宅,在消费这方面也会寻求适合自己收入的中等城市的消费水平。

 

梅新育:

    但是如果在房地产价格过度高涨的情况下,相当多的中等收入阶层如果认为自己没有希望实现购买自有住房,那么他在消费上面可能常常会走向另外一个极端,盲目地追求高档奢侈品。这种心态和行为在日本泡沫经济达到高峰的时候曾经相当普遍,在目前的中国是否也出现了这样的情况?从我们目前的奢侈品消费泡沫,从我们对某些奢侈品进口税引起了那么大的社会舆论的反响来看,我认为我们国家这种源于房地产高价非理性的消费浪潮也已经出现了,而这样一种非理性的消费结构,对于我们制造业发展是不利的。在区域发展失衡方面,它造成了一种马太效应,使得原来欠发达地区不是得到了转移支付的流入,而是给发达地区通过各种各样的形式来提供贡赋。打个比方,像北京房价这么高的情况下,实际上中央财政和全国性的大企业的总部通过税收,通过财富转移,转移定价等等的形式,转移收入。又通过房价把剪刀变成了北京市的地方收入,结果是中央财政变成了在一定程度上面变成了北京市地方财政的出纳这种情况。这种情况对于我们区域发展来说,解决我们区域发展失衡来说是非常不利的。

 

梅新育:

    这种情况下,尽管房地产牛市已经经历了差不多十年,但是从目前来看,有一些不利于房地产牛市持续的因素正在积累,这些因素积累,近期、中期和长期都是存在的。从近期来看,这种不利因素的积累是相当突出的一种国际资本流动逆转的风险的积累上面。我们看到相当多的中国房地产市场上面,特别是高端房地产市场上面,相当多的都是集中在热钱流入、国际资本流入所造成的需求把高端的房产抬高了。这一部分国际资本流入,在房地产市场上总供给当中,它所占的比重不是很大,但是在市场上面往往起到领头羊和风向标的作用,因此把房地产市场拉高的作用是不可低估的。

 

梅新育:

    这种在国际资本持续流入的前提是什么?前提是对中国套利机会持续存在。如果对中国这种评估发生了改变,如果国际资本的美国货币政策发生了重大转折,这是否会造成对外部环境最为敏感的套利资本流动方向的逆转。从历史的教训来说,我们是不能够忽视这一点的,而历史上的国际资本流动的大范围逆转,常常都给发展中国家整个宏观经济带来了重大的改变。当然从目前来看,在国际资本市场上面,畅通新兴市场的呼声这种情绪也正在日积月累、日益浓重,由于从主要的发达国家的宏观经济政策的走向来看,曾经第三轮定量量化宽松的货币政策已经是绝对不可能再出现的。由于发达国家美国宏观经济复苏的步伐比预想的要好,那么定量宽松在6月份结束已经成了定局。美国等主要西方国家,货币政策从极度宽松转向收紧这个转折可能来的比我们预计的要早。而这个转折发生之后,会对国际资本流动的方向和规模产生什么样的影响?这是我们需要关注的。基金组织做的估算,像中国这样对美国有金融风险敞口的国家,美国联邦基金利率提升5个基点,可能是造成净资本流动的变动在一个季度之内占GDP的百分之多少,我当时算了一下,按照中国的规模来算,如果这个估算对中国成立,意味着中国一个季度就会发生1000亿到800亿人民币左右的净资本流动的变化,这样的话对于整个货币供给,特别是对于中国资产市场上面的资金供给会发生什么样的冲击是我们不能忽视的。

 

梅新育:

    第二个因素是中期因素,改善区域发展的失衡,改善收入分配的格局,可能会对房地产市场产生什么样的影响。但是目前我们房地产的牛市在一线城市表现的特别突出,但是这种在一线城市最为突出的房地产牛市的基础立足于一线城市汲取了非常高比例的经济资源,但是这种区域发展的过度失衡对于中国经济社会的可持续发展来说是不是好事?我认为这不是好事。是不是国家政策想要改变的问题?我认为答案是国家政策想要改变的问题。那就是说我们在协调区域发展和改善收入分配格局的过程中,意味着未来的房地产市场的发展可能应该说更多的集中在二线、三线甚至是四线城市上来,而不是像目前过多的积累在一线城市,使得经济资源继续过多的集中在一线城市上面。

 

梅新育:

    收入分配的调整,由此造成的对房地产需求的增长,也主要应该是体现在中等,而不是像目前这样高端房地产的热度比中档的热度还要过分一样。对中国房地产牛市最具有釜底抽薪意义的是中国人口结构的变动,根据刚刚发布的第六次人口普查的结果来看,有这两个方面的数据是尤其值得房地产市场关注的:第一,是城镇化的比率,2010年末的时候,常住人口,全国人口当中,城镇常住居民的人口已经占到了49%以上,接近50%。也就是说,基本上是城镇化已经达到一半的水平了。对于我们这样一个大国来说,而不是像欧洲、西欧的某些小国那样,合适的城镇化水平不可能也不应该像90、80%的,我们的城镇化剩下的空间究竟还能够有多少?而城镇化历程已经过了一大半,对于我们房地产市场会构成什么样的情况?还能够提供像某些开发商所期望的强有力的支撑吗?我认为是不能够提供的。

 

梅新育:

    更突出的是人口老龄化的变动,人口老龄化的趋势,不仅仅意味着新增人口和对新增房产需求的减缓,同样还意味着既有、已有的人口对房产需求结构的变化。比如说一个青壮年的一对夫妇,可能需要120到150平米的住宅来显示他的社会地位,但是如果这一对夫妇已经七老八十了,还要自己收拾150平米住房的话,有那个力气吗?他可能只需要七、八十平米就够了。我们不要以为请个钟点工来收拾没有什么问题,但是真的人口老龄化全面到来的时候,那时候人力成本就不是现在这个样子了。从我亲身感受来看,仅仅就北京而言,最近这四年的时间里面,按钟点工、家政服务的单位时间成本,已经提高了50%,从我这方面来看。

 

梅新育:

    就是说在房地产市场应该而且也确实是面临一种转折,这种转折相应要求我们社会心理做出相应的调整。这种社会心理的调整包括很多方面,其中突出的一点,因为在座的有不少是媒体方面的朋友,我想强调一点,希望媒体的朋友不要片面地强调维权、不维权,让我实话说一句,拆迁是期望值过高,而这种过高的期望值只能是建立在城镇化不断推进,让城镇化的后来者为前面的老居民买单,这个游戏才能玩下去,如果城镇化快要结束了,这个游戏玩不下去了。拆迁的话,对绝大多数的被拆迁者不劳而获的,我不想说别人,我只说我亲戚家。他现在的老房子,面临着拆迁,这处房子是70平米的房子,当时是50年代使用期的房产,现在就剩下30多年的使用期,现在是某大型房地产开发商看中了这一片老小区,要把它改造建成新小区,老业主开出的条件是什么呢?是1:1.3,就是说老房子1平米还1.3平米原址的新商品房。只剩下30多年使用期的旧商品房变成1.3倍面积的70年使用权的新商品房,每平米给800块钱的装修费,在过度期也就是说开始拆到入住承诺不超过3年,在过渡期间每个月给60块钱的补贴让你在外面租房,还有水电气还有三年的物业费等等费用,这些很多业主还不满意,希望是1:1.5的补偿,而所有这些条件、这些变化当中,从老房子只剩30年使用权的老房子,有70年使用权的新房子变化中,老业主做出什么劳动?没有做出什么劳动,得到这么多,是靠谁买单?还是后面的业主买单。如果你抱怨房价过高,又要求得到更多的拆迁款,我无法认为这两个主张是统一的。而且这样的维权、这样过高的拆迁成本,必定要在房价里面体现出来。

 

    我要讲的大致就是这样,谢谢大家。

 

潘家华:

    谢谢梅研究员,非常有哲理的思考,不管从某一方面都应该理性地面对问题。下面请土地出让价格方面,处于权威地位的国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松博士为我们演讲,大家欢迎。

 

赵松:

   各位专家、各位媒体的朋友们,下午好。

 

    首先我非常高兴再次被邀请参加咱们蓝皮书的发布会,有机会在第一时间分享咱们课题组的研究成果,并且在接下来的时间里面有机会能够聆听业内各位专家的观点,和我们在座的各位媒体朋友们共同分享、共同讨论一些热点问题。

 

    刚才听了课题组蓝皮书主要成果的介绍,我感觉无论是收集的数据还是一些分析都非常详细、非常系统,至于说观点,我觉得有差异这很正常,因为这是学术方面的讨论,但是我觉得这本书是值得收集的,每年一本出这个书,如果我们积累下来、保存下来,将来应该是非常有价值的一本书。刚才各位专家介绍以及蓝皮书的主要研究内容主要集中在房的问题上,包括给了大家一些房地产市场的一些数据,接下来我也利用这个机会,首先给大家介绍一下土地市场的一些数据。

 

    我这里有一些数据,为了让大家感官上更加明确,还是用电脑打出来给大家看一下走势图。

 

潘家华:

    由于我们技术上的一些问题,让我们赵所长解决一下。下面我们请在房地产方面有深入研究的中国社科院财贸所研究室主任倪鹏飞教授演讲。大家欢迎。

 

倪鹏飞:

    感谢潘家华所长邀请我参加今天的房地产发布,大家知道,中国社会科学院已经有三支研究房地产的队伍,这三支队伍在开会的时候会聚在一起,今天我们三组队伍又聚集在一起了。首先向《房地产蓝皮书》的发布表示祝贺,我注意到《房地产蓝皮书》的研究质量在迅速的提高,我也注意到我们的住房的研究和《房地产蓝皮书》研究的一些基本的观点也比较接近,在这里再次提醒媒体的朋友,不仅一个所里面每个人的观点不一定完全一致,有一些区别恰恰是正常的,恰恰是好的,如果完全是一个声音,可能是有问题的。上一次报告发布的时候,当时社科院也在发布另外一个报告,都谈到房地产问题,我们的研究来看,两个报告基本观点是一致的,至于具体的表述可能有一些不一样,媒体就把这个问题放大了,所以我在这里提醒媒体朋友们,报道的时候,我们要看一些基本的方面。

 

倪鹏飞:

    关于房地产问题,我非常赞同中国社科院的李扬院长,还有《房地产蓝皮书》课题组还有刚才发言几位专家的观点,应该说这些基本的观点我都是赞同的。第一点就是说我也认为中国住房制度改革的基本方向是正确的,第二就是当前房地产的宏观调控和住房保障建设是完全必要的。第三点我就想展开我们的一个观点,实际上也是深思熟虑的、一些学者也在探讨这些问题,就认为中国的房地产问题是一个很复杂的问题,是一个系统复杂的问题,所以要做深刻的解决的话,必须进行制度、机制、体制政策方面的反思,所我的基本观点就是中国目前房地产出现的一些问题是由于我们的住房发展机制存在着缺陷,尽管我们住房发展制度本身改革的一些方面、改革的趋向是正确的,但是由于这些改革不够配套,没有考虑到其他方面,并且自身相互之间也有这样和那样的问题,所以才出现了当前的一些问题。

 

倪鹏飞:

    我把这些总结起来是什么呢?就是我们的住房和住房相关的一些制度存在着一些缺陷,这个缺陷就导致了相关住房主体行为的冲动,由于住房主体行为的冲动,导致了住房市场和住房市场相关市场各方面的失衡,因此要解决这个问题,就必须完善住房和住房相关一系列的制度,建立完善的住房发展机制。

 

    我做了一个图,我把刚才我说的制度缺陷导致主体冲动,主体冲动导致市场失衡,描绘了一个图,我梳理了一下,住房和住房相关制度方面的缺陷有十个方面,导致了有七个方面的主体冲动,最后又导致了六个方面的市场方面的失衡,由于时间关系我只点一下,当然要改变这些,就是要完善相关的制度。

 

倪鹏飞:

    第一个是财税制度的缺陷,简单地说就是中央和地方之间的财权和事权的不匹配,这个制度就导致了地方政府由于财税制度的缺陷,就要想其他办法增加它的财力。另外,又导致了他不愿意承担更多的住房保障;

 

    第二个制度缺陷就是土地制度的缺陷,土地制度的缺陷首先是国有土地制度的缺陷,导致了地方政府实际上是土地的供给者、监管者、经营者为一身,包括土地征用制度,也是存在着垄断的地位。这个制度就导致了地方政府的最核心的卖地的冲动;

 

    第三个制度缺陷是金融制度的缺陷,金融制度的缺陷我认为有两个方面:一是金融体系不够完善,主要是信贷市场比较发达,商业性的金融市场比较发达,政策性的相对较弱。再一个是金融市场的利润没有市场化,这就导致了金融机构的房地产信贷冲动,有大量的信贷都集中在对房地产开发、房地产抵押贷款、房地产消费的心态。

 

    再一个是收入分配方面也存在着缺陷,这实际上是一次分配、二次分配都存在的缺陷,这个缺陷就导致了收入差距过大。收入差距过大就导致了有钱的人买房、炒房,导致房地产的投机、投资。另一方面,就是工薪阶层中低收入的收入水平低,无力购房。还有由于收入分配的问题就导致了整个宏观经济层面上的消费需求比例过低,由于消费需求比例过低,中央要保持经济的平稳快速的增长,所以往往就考虑到投资,而投资方面又往往考虑到房地产的投资,所以这也是近一段时间以来,至少从2008年以来政策摇摆的一个很重要的原因,一旦宏观经济出现有波动、有下滑的可能性的话,对房地产的调控就有可能有放松的可能性。

 

倪鹏飞:

    再一个是户籍制度的缺陷。现在政府,尤其是地方政府本身就不愿意提供更多的公共服务和社会保障,对于外来的流动人口,在住房方面就更不愿意提供,这是户籍制度。

 

    还有住房保障制度本身就存在着缺陷。住房保障制度缺陷集中体现在两个方面:一是住房保障不健全,比例过低,就导致了许多应该享受住房保障的不能享受,所以就把它挤到房地产市场上去了,商品房市场上去了。第二个就是住房保障缺陷是住房保障应该是封闭运行,也就是咱们的经济适用房应该采取封闭运行的模式,也就是说经济适用房买了以后你要卖的话,应该是卖给政府,或者是卖给符合享受经济适用房条件的这样一个阶层、一个群体。

 

    现在商品房放开的体制就导致了许多的问题,一个是建再多的房也看不到住房保障比例的提升,第二就使得一部分购买者比如有高收入的居民去购买商品房。

 

    再一个就是开发制度的缺陷,刚才的有专家也讲了,实际上就是开发商借鉴香港的经验,由专门的开发商来做的事情,合作建房、个人建房都被取消了。还有一个最重要的开发制度,就是涉及销售的期房预售的制度,这个制度就导致房地产市场的门槛,开发市场的门槛过低,行政和市场的垄断过大,这就导致了开发商全民和全体企业都去搞房地产开发这样一个冲动。还有刚才我说的土地制度的缺陷,除了地方政府的冲动以外,其实刚才梅新育也讲到了,其实对于农户和土地拥有者来说也有一些冲动,他的冲动点在两个方面:一个就是那些城乡结合部暂时还没有被征用的土地农民看到了利益的所在,大量的建设小产权房。现在小产权房面临着许多经济问题还有社会问题,这就是一些农户的冲动。还有就是如果这些郊区的土地被征用或者被低价征用,被征地的农民没有办法的情况下,会采取另外一种形式,比如集体上访、暴利抗争等等冲动。

 

倪鹏飞:

    还有政府绩效考核的缺陷,这也是导致地方政府发展经济放在第一位,增加地方财政收入,保持经济增长放在第一位,而把社会保障、公共服务的收入放在第二位而置之不管吗?这是涉及到地方政府的冲动。

 

    最后一个是市场监管的缺陷。目前房地产无论从开发到销售,还是到最后的物业管理,尽管监管方面取得了很好的成绩,但是由于法制不健全、手段不得力这方面的问题,导致了一些中介公司、消费者、还有开发商投机行为、搭便车行为、欺诈行为等等。这次我们下去调研,各地方政府、主管部门反映这个问题特别严重,一个是制度不健全,第二是组织不得力,怎么可能管住当地那么大的市场?

 

倪鹏飞:

    以上的这些缺陷就导致了保障房市场的失衡,失衡就是该得的没得到,不该得的得到了。另外它的比例也很高。再一个住房市场的失衡,由于投机行为出现,供求始终处于失衡状态。消费需求被投机需求所替代,土地市场的失衡更不用说了,金融市场主要体现在大量资金进入房地产信贷,宏观经济的失衡就是进一步加剧了投资和消费比例的不平衡,形成了一个恶性循环。依靠房地产投资,消费需求的比例就越低,投资的比例就变得越高,最终就导致了社会的失衡,带来了一系列的社会问题,包括影响到我们的社会稳定。

 

    针对这些方面,应该建立完善的制度体系,并且要考虑到他们的系统和配套:

 

倪鹏飞:

    第一,我认为要建立城乡完全覆盖的住房保障体系,要把将来我们的城乡一体化、城市化,随着城市化的推进,未来的住房保障、住房制度的设计,不能光讲城市的住房问题,必须把城乡纳入进来,详细的就不展开说了。

 

    第二,建立城乡一体的开发和交易体系,包括农村住房和城市住房都应该有同权同价的这样交易体系。

 

    第三,改革现在的土地使用和监管制度,这里面实际上是很核心的问题,要完成这样的任务是比较困难的,总体上来说要市场的趋向,要打破地方政府垄断土地这样一个局面,我们设计了一个详细的土地使用与管理制度改革的一些措施,这里面就不展开说了。

 

    第四,重构中央和地方的分权制度,中央和地方的财权和事权是房地产问题最深层的两个原因,必须坚持事权和财权匹配的一个原则,如果中央政府没有更多的把财权放在地方的话,中央政府就必须承担更多的城镇农村居民的住房保障的责任。

 

    第五,改革金融制度,利率市场化,同时建立商业性和政策性相结合的房地产金融制度。

 

    第六,实行以就业为基准条件的户籍制度。

 

    第七,完善政绩考核机制,突出包括住房保障在内的经济、社会、文化、环境等多个方面的一个均衡的问题。

 

    最后一点,还要完善住房市场的行政监管者,在这里面,过去人提的少,但是我们最近的调研,一些地方政府、主管部门一再强调要加强这方面的立法和组织建设,他们就深感目前市场有问题,开发商明显有问题,中介商明显有问题,但是政府没有办法,因为政府要依法行政,依法行政就没有法律的支持,所以要加强市场行政监管制度的法律制度的建立,这也是非常重要的。

 

潘家华:

    谢谢倪鹏飞主任,讲的非常深入。下面我们再次欢迎赵所长给我们演讲,大家欢迎。

 

赵松:

    在这里给大家回顾一下“十一五”期间土地市场上的核心数据,整体状况可以用两句话来说“供应方面是明显放量、在供地结构持续调整”,居住地价持续上涨,而且增幅高位振荡。这张图是从2006年以来土地市场上供地的供应量,单位是万公顷,这个数据跟刚才课题组的报告数据有点不同,这是数据对应的统计内涵和统计口径不一样。

 

    我们看这两条线,上面蓝色的是总的房地产用地的供应量,下面是居住用地的供应量走势,从这两条线上我们看到几个信息:第一,房地产总的用地供应量是在持续的增长,除了2008年我们都知道原因以外,2008年的增长率是负1.6,2006、2007有比较小幅的增长,到2009、2010年可以说是放量,2010年供地当时是18万公顷,但实际供地是15万多公顷,这副将近50%,这是房地产的供地。

 

赵松:

    居住的供地,基本上从结构上来说,占到房地产供地的70%以上,整个的变化趋势也是这样的,在2009、2010年两年可以说是巨幅放量。

 

    我们再看结构的调整,这几年来,房地产的供地占总的供地量的比例,基本上是在30%左右,到了2010年大幅提高,这个比例达到35%。在房地产供地里面,居住供地又占到70%以上,保障房供地,前两年一直在10%左右,近几年是提高,到了2009、2010年基本占到15%左右,这里说到保障房供地,这个口径指的是经适房、廉租房和我们现在扩大了的保障性安居工程口径不一样,保障性安居工程把中低价位商品房、限价房都包括进来了,我刚才指的是经适房和廉租房供地,整个的供地结构就是这样。

 

赵松:

    在这样一个供地的情况下,我们的地价走出了一个什么样的波动?大家看到这张图是全国35%个重点城市的,分季度的、各用途的地价环比增长率,这35个重点城市指的是直辖市、省会城市、计划单列市,不包括拉萨。从这张图里面,这是季度环比增长率,我们可以明显的看到,“十一五”期间增长率出现了3个高点,蓝线是我们的居住,2007年是一次,2009年四季度又是一个高点,到2010年一季度又是一个高点,这里面是2008年的四季度和2009年的一季度,当时由于整个经济的影响,出现了负的增长率,也就是地价的水平值有了实质的下降,如果不看这块,跳过这块,整体一直在增长。这是季度增长率。

 

赵松:

    我们再看一下年度,这是35个城市不同用途地价的增长率,这里面看到红线居住用地2007年出现了史无前例的地价增长率的高点,2008年由于外部因素很低,2009年在2008年很低的情况下快速反弹,但是没有超过2007年的高点,基本上是2007年增长率的一半左右,到了2010年又是一个大幅度提升,整体上还是低于2007年的增长率,但是也是非常高了,这是地价的走势。

 

    再有,我们一直持续跟踪的几个参数,就是大家前一阵比较关注的,像地价房价比,楼面地价占房价的比例,我们一直跟踪两个内涵的参数,一个是同时点的地价占周边房价的比例是多少。再一个从会计成本的角度,就是这个楼盘当年取得这个地价的时候的成本占开盘销售的比例,我们一直持续跟踪这两个参数。整体来看,就是2010年同时点的居住地价、房价比35个城市平均是百分之三十四点多,近几年一直比较稳定,成本的地价房价比是在20%多,近几年没有大的波动,整体是这样一个情况。

 

    结合刚才看到的这些数据,结合自身经历了这么多次的房地产调控,自身的一些感受,我们就可以看到两个现象,就是说近几年起码在2009、2010两, 年,土地供应是大幅放量,但是土地供应的放量并没有引起地价的下跌或者是房价的下跌,不光是水平值,连增长率都是加速上涨,地价房价都是这样。我们说这里面会隐, 藏着很多问题,当然这里面也有一个合理的解释,土地到房地产市场上有一个传导的过程,有一个正常的开发周期,当然这里面还有一些不正常的因素,比如囤积,囤地、囤房。这是从地的市场到房的市场上有一个传导的过程,在地的市场上地的放量仍然没有使地价的增长率缓下来,背后有一个问题我们需要思考。

 

赵松:

    再一个,我们近几年的宏观调控,大家都知道,一轮、二轮、三轮,每次都是最严厉的调控,史无前例的调控。这么多宏观调控的政策出来以后,我们的房价也好、地价也好,我们的增长率还是走出了这样的曲线。我们说调控有效果,但是不是特别理想。这是两个现象。

 

    这两个现象后面揭示了很多问题,这里面我想说三方面的问题:一个是当前的房地产市场也好,土地市场也好,它的投资、投机的氛围是非常浓厚的,所以它的价格曲线的变动是不能简单的用供需机制来解释。供应量的增长不一定能够有效缓解投资、投机的需求。

 

赵松:

    再有一个,2010年以及以前的房地产宏观政策总体上感觉是系统性和协调性还是不够好的,当然我们说政策的科学性是越来越提高, 。近几年我们看到调控政策的框架也是越来越明晰,商品房、保障房两个双轨正在逐步建设,每次出台政策也是土地、财政金融、税收也是多管齐下,号称组合拳。但是总体来说,我感觉政策的协调性还不是非常好,特别是我们还立于在房地产调控领域内说房地产调控,没有把它放在一个整个大的经济框架下去研究。忽略了房地产和它整个所处的大的经济环境中的内在的互动关系,所以我们就看到了2009、2010年一方面要往下调房价,要压。另一方面,由于国际国内的经济因素,不能有效地回收流动性,造成我们市场上大量的货币泛滥,所以这两年我看各界专家都有一个比较共识的观点,就是大量的货币投放,流动性的泛滥,起码它是我们近两年资产价格快速上涨的原因之一。这样也造成了我们的调控政策很费劲的在调,但是效果不好,事倍功半。

 

赵松:

    第三方面的问题,地方政府和中央政府之间的博弈,特别是在房地产方面的博弈,可以说是日益显化,长期持续。房价高还是不高,我们经常到地方去调研的时候,经常听到地方政府说不高,几乎没有人承认自己本地的房价高,即使有说高,也说有非常强烈的支撑的,高的是有道理的,剩下的一部分是说不高,特别是当地城市在区域中心的定位,或者是与国际城市的定位不符,觉得这个房价还应该往上涨。中央在高举“要遏制”的旗帜,地方却这么理解。所以我们看出差异和博弈,特别是今年各地方公布的所谓限价指标,实际上就是涨价指标来看,我们也是在第一时间收集了数据,详细分析了35个城市,就是省会城市、计划单列市、直辖市等35个城市这次限价目标的特点。可以说是降了涨幅,降了速度,除了北京其他没有地方说降,这里面值得关注的是有几个城市今年定的目标比前两年涨价实际涨幅还较,这不是限涨而是加速涨,有个别城市是这种情况。

 

赵松:

    这些反映两方面看,一方面可以说我们现在的房地产调控政策差别化了,没有说各地“一刀切”,这是好的理解。另一方面,也可以看到中央和地方的这种博弈的强烈。但是在这里面说这个博弈,我觉得不能简单地说批评地方政府怎么怎么样,实际地方政府的行为是我们整体的制度、机制设计,把它们放在了轨道上。在决定了他们的行为趋向,在这种长期的惯性行为模式下,他们很难说主动的马上停止,甚至马上掉头,自身很难这么做。所以我们看这次地方公布的目标,选择的中央说是要遏制,要降,要控制,他们地方政府选择的是要减速,可以说它的选择在一定程度上给了自己一个最可实现的目标,一个避免被问责的“安全空间”,这是站在地方政府的思考方式深来说,他的一个选择。

 

赵松:

    但是我们说这样的选择,特别是这些目标公布出来以后,它对社会预期的影响确实是非常大的。我们看看回顾“十一五”,再预测一下“十二五”,我感觉房地产调控在“十二五”期间仍然是形势严峻、任重道远。两个方面:从对调控者来说,对管理者来说,我们“十二五”整体的形式和发展战略,决定了调控政策应该更具有科学性,更具有系统性。一方面我们“十二五”是整个转变经济结构,调整优化这么一个阶段,我们的经济要从多年的高速增长转变为真正有质量的经济发展,这个过程中可能会有一些波动,而我们的房地产确实与经济之间是密切相关的。所以在这种背景下,管理者制定它的这种调控目标,设计调控轨迹以及选择政策工具的时候,包括向社会宣传,向市场释放什么样的信号,做这些工作的时候,就要有全面、深入的系统规划和预判,要掌握好时机和力度,这对管理者来说要求更高。

 

赵松:

    另一方面,对我们房地产业界来说,对被调控的对象来说,要面临的是国家宏观调控可能会从以往的这种临时性的、多发性的、应急性的、短视性的政策转向制度、法律、机制层面的建设,这些才是真正从深层次上,从本质上触碰房地产业长期有效地东西。

 

    目前,特别是今年出台了一些调控政策,我们可以感觉到国家是要用高压的行政手段来暂时稳定市场,希望能够转变市场上的预期,房价高了,就让地方公布限房价的目标;地价高了,国土资源部也发了一个文,“限制出地,严防出地王”不许出楼面地价高过历史高点,直接是限地价。我们说这样高压性的行政手段在短期内是有效地,不解决长远的本质性的问题。所以我觉得管理者应该利用短期的高压政策争取到的缓冲时间,抓紧时间筹划制度、机制层面的变革,通过制度、机制层面的变革,把市场引向正常的轨道,在此之后要明确地划分政府和市场之间的界线,让市场在自己的空间内发挥自己自我调节的作用。

 

赵松:

    实际我们也注意到,房地产税的开征,像上海、重庆的试点,这已经是触及制度层面的一个做法了。最近我们关注到有一些高层的领导在一些公开场合讲话的时候,频繁的提到一些制度、机制层面的深层次的思考,我觉得这可能是一个信号,就是在“十二五”期间,我们可以期望着会有在制度层面的真正的解放思想、改革创新的这种做法,到那时候我们的房地产调控才真正进入标本兼治的阶段。总的来说,我国房地产业的前景肯定是要发展的,因为社会公众需要看,但是这个发展应该是经过调整后的在一个健康的平台上,健康环境下的长期发展。以上是我个人的观点,供大家讨论,谢谢。

 

潘家华:

    谢谢赵所长,赵所长的信息是准确的分析,是深刻的忠告。下面请中国社科院金融研究所金融市场研究室的尹中立副主任给我们演讲。

 

尹中立:

    谢谢大家。我简单说一点,我觉得这次的报告是第八本城市所发的蓝皮书,应该说在以前的基础上更加系统,也更加深入,应该说进步是很大的,好话不多说,这里面简单补充一点我自己理解关于房地产市场的一些想法。刚才也说了,整个中国社科院有三个所,有三班人马在做房地产市场的研究,一个是大家看到的城市所,还有倪鹏飞教授为领队的财贸所在做,还有我们的金融所,金融所有好几位老师做房地产的研究。谈到房地产市场我个人有很多话要说,正如倪鹏飞教授刚才总结的,从制度上来说有很多缺陷。我顺着他的思路简单的补充两点有关制度缺陷上面的看法:一是土地,一是货币。

 

    前几天我们在外地跑了一圈,调研房地产市场,从实际调研结果来看,有很多东西我们以前不太关注,比如全国人民期盼房价下跌,但是站在开发商的角度来说,我的地价是一万块钱,我的建筑成本在迅速攀升,建筑工人的成本以前是30块钱一天,现在是200-300一天的工作日的工钱。现在各种成本大幅度上涨的情况下,让我卖8000块钱的房子可能吗?不可能,所以房价问题的背后是一个财政问题,倪鹏飞教授还有其他的专家都深入的提到了,实际上房价背后是一个财税体竦奈侍狻?/FONT>

 

尹中立:

    作为地区政府在现在的财税体系下,如果不改革,地方政府要完成既定的使命和各项考核必须把地价不断的提高,因为现在土地市场唯一的供应方是政府,政府定的多少价在招标和拍卖,低于他的价叫流标,流标等下一次再卖,所以唯一的供应方是地方政府,在这种市场背景下,在这种财税体系下是一个扭曲的市场。与中国的土地管理制度有缺陷有很大的关系。

 

    我们从宪法上来看,中国土地管理制度有农村集体土地所有制和公有制。但是现在农村的集体所有制的土地是不能进入市场自由流动的,必须卖给地方政府,政府是唯一的土地出让方。问题就出在这里,要想使得土地价格进入一个正常化的交易机制就必须修改我们的《土地管理法》。应该让农村集体所有制的土地在符合城市整体规划的情况下,自由的进入市场流通。否则现在是一个畸形市场,一方面是地方政府垄断的土地价格,另一方面是城市郊区的大量的无序开发的小产权房如雨后春笋般的冒出来,她们根本没有规划。

 

    双方的混乱简单的把土地管理法修改就可以解决,但这也是需要勇气的工作。因为在这种房价的情况下,放开农村土地市场一是控制土地耕地是不是无序的会进入市场的问题。二是土地财政和中国传统的依靠投资拉动经济的方式会不会受到冲击都是很大的风险。

 

尹中立:

    第二个问题是货币。许多专家提到了,我们在大力的增加土地供应,但是没有见到价格的下跌。背后是货币的问题,一是货币供应总量,一是利率。从货币供应总量来看,1999年中国货币供应量M2是10万亿,现在是75万亿,也就是说,过去的十年多时间,中国的货币供应总量增加了百分之六百多,当然也有的人说这不是主要问题。因为改革开放的前20年,平均货币供应总量增长速度远远大于最近十年,比最近的十年还大,这也是事实。

 

    但是前20年我们出现了两次比较严重的恶性通货膨胀,当然那个时候没有房地产市场,那个时候住房实行的是实物分配制度,所以过多的货币表现为消费物价的两次大的剧烈上涨。在前面的货币投放过度的情况下,还由于历史形成的一些必然因素。原因是因为在改革开放初期,中国在改革开放的进程下伴随的是市场化与货币化的进程,因为之前很多是实物分配,越来越多的生产要素以及产品由实物交换变成了货币交换,所以它本身货币的高速增长有它货币化的需求。

 

尹中立:

    但是从2000年以后,整个货币化的进程应该说基本上结束了。这个时候货币的高速增长实际上是没有道理的,简单来说就是货币的超发。当然也不是说我们是央行主动超发,是被动的超发。最重要的表现是2003年人民币汇率的升值,预期的加强,所以我们通过一种方式投放了22万亿的基础货币。尽管我们发行了大量的钞票,提高了存款准备金率,收回一部分货币,但是毫无疑问,没有全部收回。这是最近十年来,货币扩张的客观的因素,但是不能否认有主观的因素。主要表现为长期的负利率。

 

    2003年之前,中国那十年中,中国平均的真实利率是2.5%左右。真实利率就是说定期存款的利率减掉CPI,那时候是正的2.5%左右,但从2003年之后,中国的平均利率是负的,虽然不多是零点几,但是长期处于一个负利率的状态。回顾一下美国的次贷危机产生的原因,实际上不外乎是01年之后,美国的利率处在一个偏激的状态,所以形成了房地产价格的泡沫。导致了整个金融市场遭受了灭顶之灾。

 

    中国长期的负利率的后遗症是资产价格泡沫的快速上涨,当然除了房价过快上涨之外,2006和2007年股票市场也出现了气势如虹的大牛市,当然股票市场的波动更加明显、更加复杂。所以在2008年美国次贷危机之后中国股票市场从6000多点跌到1600多点。所以这个市场整个人气立刻会消散掉,到现在还没有重新聚集起来。中国过多的货币主要的出口在房地产市场。作为十年的大流市由于趋势的推动使得所有的参与者获得了丰厚的回报,在这种背景下,房价要下跌是不会有人相信的。所以我们去年连续三次出台政策打压房地产市场,到年底一看,房价还是上涨,原因在于投资者在房地产市场,经过十年的经验表明。这是一个获利最稳健的毫无风险的市场。当然这要打一个引号,大多数老百姓基于经验推测未来,十年的经验认为是无风险的,误认为是无风险的,再加上开发商的要迫,说房价总体上是长期上涨的,更加坚信投资者对历史经验的信任度。

 

尹中立:

    基于土地制度的缺陷和货币的人为的低利率以及现在的人民币升值的背景下,被动的向市场注入注水的话,这些因素不改变,房地产市场的控制,和其他的因素是扬汤止沸的,要真正控制房地产市场要釜底抽薪。一是要改变土地制度,二是要改变汇率升值的预期,以及现在低利率的状况。反过来说,将来房地产市场的风险在这个地方。假如土地制度再调整,假如外汇的升值预期突然消失,国际资本从中国市场撤出,整个市场的风险就会显现出来,刚才梅博士也提到了。美元的指数已经接近70点,接近历史最低点。美元的逆转是不会持久的,随时可以出现。一旦汇率逆转,人民币升值的预期很快就会出现比较大的变化,国际资本从中国撤出的步伐户加快。前不久有一个调查,千万以上的富人60%愿意移民,这是一个投资者对资本流动的敏感信号。谢谢大家!

 

网易财经记者:

    我想问一下在座的各位专家,大家在研究的过程中,对二、三线城市住宅市场是怎么看的?因为在之前的房地产报道中,往二、三线城市走是一个趋势,但是也有一些报导说其实二、三线城市的消费潜力不足以支撑它的新的黄金增长期,怎么看这两种说法?谢谢。

 

赵松:

    我说一下刚才网易财经记者问的二、三线城市的问题。从地价监测数据来看,地价快速增长向二、三线城市转移这个形势已经形成了,从2010年就有很明显的趋势。如果你关注我们在网上发布的每季度的报告,季度涨幅、年度涨幅排在前面的很多都是二、三线城市。基本上二线也排不到的很小的城市,但是它涨的飞快。刚才你说的二、三线城市快速上涨的风险,我觉得这个风险还是非常大的,因为二、三线城市毕竟整个的投资、配套现在可能还不足以支撑这样的快速上涨,当然我不是说它以后房价就不会高起来,房价会逐步的高起来,但是不足以支撑这么短时间内的快速上涨。

 

倪鹏飞:

    我来回答一下关于二、三线城市的问题。总体上来说,因为二、三线城市比较多,我们做一个总体上的判断,应该说二、三线城市的房价已经不低了。第二句话就是有些二、三线城市按它的居民可支配收入、偿付能力来判断,实际上它的价格可能没有一线城市高,但是房价收入比要比一线城市还要高,根据我们去年长期的研究,房地产泡沫比较高的排在前几名的就是二、三线城市,就是有些二、三线城市房价已经很高了,风险已经很大了,当然有个别的还有成长的空间,但是总体上判断,二、三线城市的房地产价格已经很高了。再次上涨的空间不是很大。

 

张汉亚:

    应该说一线城市本身有带动作用,但是二、三线城市根据经济发展的角度,如果经济发展比较快的这些城市,人们收入提高,城市的积聚率会加快,所以应该比较快的发展。像温州,是小城市,但是我去了以后,温州城里面的房子六万多,有钱了经济积聚率高了,房价会上去,有些地方发展比较缓慢,经济发展不了,本地人没有那么多钱买房,没有积聚力外地人不会到这儿买房,不同地区有不同表现,不能笼统地说二、三线城市,因为现在各地区差距比较大的。

 

记者:

    我想请问一下刚才大家都提到在一线城市商品房的成交量减少,现在也在大量建保障性住房,有一部分人覆盖不到的,保障性住房买不到,商品房也买不到,供需缺口是否存在?如果存在,这个缺口有多大?

 

尹中立:

    应该说,充分考虑了这个问题,大力发展公共租赁住房,主机上就是满足这方面的需求,如果非常强调买产权房就会存在夹心层,因为一部分人不符合保障性住房比如经济适用房提供的对象,但是又无力在市场上买房,会形成夹心层。现在政府对于夹心层的问题,用公共租赁住房来满足,这个大思路是没有问题的,比如大学生毕业以后可以用公共租赁住房,尤其是一线城市把公共租赁住房建起来,这个问题就迎刃而解了。

 

倪鹏飞:

    我补充一下,市场供求从总量上平衡容易一些,但是结构平衡永远是一个问题,因为这个比较复杂。房地产市场因为信息不对称,即使商品房市场存在着短期内和长期内供求结构不平衡,何况中国市场发展整体上还不是很健全,结构性的不匹配应该是一个长期性的问题,尽管政府做了很大的努力,但一部分群体依然可能会反映怎么没有我。但是总体上来说,从现在的趋势上来看,就是要做到市场和住房保障两个合在一起的全覆盖,但实际上事情、问题、现实是很复杂的。

 

记者:

    刚才提到刚性需求减弱的趋势,这个观点和我们目前所了解到的刚性需求有一个很大的空间是有出入的,能不能在这具体谈一谈?

 

李恩平:

    关于刚性需求的问题,我是这么看的。通过我们的数据分析系统,我觉得咱们从全国层面来看,咱们的刚性需求还是存在的,但是它的增幅是在下降的,它新增加的城市从98年就下降了,而农村的有两个峰值,一个是1998年一个2004年,城市化导致城市的刚性需求,由农民工家庭的刚性需求在2004年达到峰值。但是由于城市化速度在2003年以来我们看到是城市化速度下降的,就意味着刚性需求,移民家庭居住城市化的刚性需求,这个峰值应该提前了,我的估计应该在这几年已经完成了。所以咱们的刚性需求基本上是在刚性需求已经达到咱们的峰值了,至于您说的现在社会上说的刚性需求增幅多大,还有一个多大的增长,因为我不知道您所看到的结论是来自什么方面的数据分析,根据我的数据分析是得出这样的结论。就刚性需求,我还想说一下二、三线城市,二、三线城市的房价,住房的增长空间,房价是另外一个考虑。

 

李恩平:

    就刚性需求本身来说,我个人认为,二、三线城市,尤其是一些比省会城市地区的经济中心,随着城市化转型,由劳动人口为主导的城市化转向以消费、收入就业为主导的城镇化,转化为消费、生活、居住为主导的城市化这样的转型,这样的城市化转型,它的导向,城市化的目的地是不一样的,早期的目的是收入就业,像沿海某一个工业聚集地没有任何城市服务的地区,广大的农民工可以过去。但是城市化导向的改变,哪个地区能给我提供良好的城市服务,这个城市化目的地应该往哪个方向转。所以我觉得咱们二、三线城市,尤其是一些经济中心能够提供良好城市服务的刚性需求会增加,这个是一个结构判断,是不矛盾的。

 

潘家华:

    这个问题我也可以支持一下。我们一开始讲了我们房地产发展的历史进程,我们也应该未来看一看,房地产需求是人的需求,而中国的人口结构分布现在已经发生了根本性的转化,从人口增长看,我们在上个世纪80年代,人口增长率是1.57个百分点,上个世纪90年代人口增长率是1.07个百分点,最新的统计人口普查数据,是有0.57个百分点。0-14岁年龄段的人口,最近10年比上个10年下降了6.29个百分点,而60岁以上的人口是增加了2.97个百分点,这些数据说明什么?现在城镇人口的人均住房面积已经超过30平方米了,就是说我们住房的存量是在这儿的,欧洲房价为什么不会疯涨,因为欧洲的人口是稳中有降,美国房价为什么没有增长?它的人口增长属于比较缓慢,我们房价为什么要这样涨?是因为我们城市化进程是属于超常规在发展,如果我们说现在60岁的人口,再过10、20年离开这个世界,这批人口都是两、三套房子的所有者,在未来20、30年会重新释放到市场中来,在未来的10年,最多15年,中国的房地产的供给不可能再紧张,所以我们还要往未来看,这也算是对李恩平博士关于刚性需求趋缓的这样一个论点的补充。

 

李恩平:

    我再补充一点,以免引起误会。刚才讲二、三线城市能够提供良好城市服务的经济中心的刚性需求的能力,同时这也就意味着那些不能够提供良好城市服务的,仅仅是工业聚集地的城市,它的刚性需求房地产市场说不定会有一个调整。

 

潘家华:

    今天的发布会和高峰论坛就到此结束,谢谢各位领导,谢谢各位专家、谢谢各位媒体的朋友。谢谢大家。